[ 王衛(wèi)洲 ]——(2012-9-10) / 已閱17611次
按照《城市房地產(chǎn)管理法》第63條規(guī)定，擅自批準(zhǔn)出讓或者擅自出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，由上級(jí)機(jī)關(guān)或者所在單位給予有關(guān)責(zé)任人員行政處分。
（十四）對(duì)不符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件，非法轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為如何處罰?
按照《城市房地產(chǎn)管理法》第65條規(guī)定，違反《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第1款規(guī)定，不符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件，非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，由縣級(jí)以上人民政府土地管理部門沒(méi)收違法所得，，可以并處罰款。
（十五）對(duì)未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓劃撥土地房地產(chǎn)行為如何處罰?
按照《城市房地產(chǎn)管理法》第66條規(guī)定，違反《城市房地產(chǎn)管理法》第39條第I款規(guī)定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，由縣級(jí)以上人民政府土地管理部門責(zé)令繳納土地使用權(quán)出讓金，沒(méi)收違法所得，可并處罰款。
7、失地農(nóng)民有權(quán)拒絕建設(shè)單位用地嗎？
征地補(bǔ)償安置方案經(jīng)依法批準(zhǔn)后，征地補(bǔ)償安置費(fèi)用應(yīng)按法律規(guī)定的期限全額支付給被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織；未按期全額支付到位的，市、縣不得發(fā)放建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民有權(quán)拒絕建設(shè)單位動(dòng)工用地。
未依法進(jìn)行征用土地公告的，被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人有權(quán)依法要求公告，有權(quán)拒絕辦理征地補(bǔ)償?shù)怯浭掷m(xù)。
未依法進(jìn)行征地補(bǔ)償、安置方案公告的，被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人有權(quán)依法要求公告，有權(quán)拒絕辦理征地補(bǔ)償、安置手續(xù)。
需要作出說(shuō)明的是，阻止建設(shè)單位動(dòng)工用地是帶有很大風(fēng)險(xiǎn)的，很容易產(chǎn)生糾紛，很多時(shí)候阻工的農(nóng)民會(huì)被以然亂社會(huì)秩序、妨礙公務(wù)等的名義被處以行政拘留，甚至受到刑罰，筆者建議在維護(hù)自己權(quán)利的同時(shí)，要注意保護(hù)自己人身自由，最好不要采取這樣的方式。
8、失地農(nóng)民上訪無(wú)效原因分析。
隨著各類開(kāi)發(fā)區(qū)的興起，工礦企業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的發(fā)展，征地拆遷的事件越來(lái)越多，國(guó)務(wù)院信訪局及各級(jí)信訪機(jī)關(guān)上訪的當(dāng)事人大部分是由于土地問(wèn)題引發(fā)，但是依靠上訪解決問(wèn)題卻絕無(wú)僅有。其原因是是什么呢，中國(guó)土地維權(quán)法律援助中心認(rèn)為，主要是因?yàn)橐韵略颍?br>
一、大多是因“公”違法，信訪機(jī)關(guān)難以處理。
在征地拆遷違法事件中，地方政府都以“經(jīng)濟(jì)發(fā)展”“城鄉(xiāng)建設(shè)”為理由，而且這類違法行為都是由一個(gè)部門或一級(jí)政府實(shí)施的，不是具體的“某個(gè)人”，所以信訪機(jī)關(guān)是很難對(duì)土地違法行為作出處理。
二、上訪人員太多，信訪機(jī)關(guān)精力不足。
由于國(guó)家信訪機(jī)關(guān)每天接待的當(dāng)事人人數(shù)太多，信訪機(jī)關(guān)難以一一落實(shí)處理，而且有一部分當(dāng)事人屬于無(wú)病呻吟式的上訪，一定程度上影響了信訪機(jī)關(guān)工作人員處理問(wèn)題的態(tài)度。
三、沒(méi)有證據(jù)和法律依據(jù)。
由于文化程度和法律意識(shí)的限制，絕大多數(shù)失地農(nóng)民上訪時(shí)沒(méi)有提交證據(jù)和援引法律依據(jù)，而只是單純的口述。而且上訪時(shí)表達(dá)能力的缺陷也不能闡述好關(guān)鍵的核心的問(wèn)題所在，導(dǎo)致當(dāng)事人上訪人一肚子委屈說(shuō)不到點(diǎn)上。
四、信訪管轄的限制。
由于信訪實(shí)行“屬地管理、分級(jí)負(fù)責(zé)”的工作原則，國(guó)家信訪局會(huì)通知來(lái)京上訪的人員到當(dāng)?shù)匦旁L機(jī)關(guān)處理，而當(dāng)?shù)卣蛘块T又恰恰是征地拆遷的實(shí)施機(jī)關(guān)，各地信訪機(jī)關(guān)由于客觀原因，難以處理和解決。往往只是給上訪人作出一個(gè)“解釋征地拆遷合法”的答復(fù)。
五、部分工作人員擔(dān)心出事，不愿處理問(wèn)題。
由于我國(guó)傳統(tǒng)思想的限制，有相當(dāng)一部分工作人員擔(dān)心處理問(wèn)題會(huì)給自己招來(lái)不必要的麻煩，所以他們不愿意處理這些問(wèn)題，總是設(shè)法推脫或壓著案件遲遲不肯處理。
六、信訪機(jī)關(guān)屬于政府同人民群眾保持密切聯(lián)系的渠道，其設(shè)置的本質(zhì)疏通民意、為公民做好解釋、教育工作的一個(gè)機(jī)構(gòu)，從其工作要求上來(lái)說(shuō)信訪也只是一種補(bǔ)充救濟(jì)制度，法律并不要求信訪機(jī)關(guān)解決所有問(wèn)題，否則也不會(huì)設(shè)置公檢法等司法機(jī)關(guān)。
9、征地補(bǔ)償聽(tīng)證制度。
國(guó)土資源部今年制定和公布了《國(guó)土資源聽(tīng)證規(guī)定》，明確了征地補(bǔ)償安置聽(tīng)證制度。
確立征地補(bǔ)償安置聽(tīng)證，主要是因?yàn)樵谡鞯剡^(guò)程中存在一些突出問(wèn)題：一是隨著開(kāi)發(fā)區(qū)熱的興起，地方政府征地的規(guī)模不斷擴(kuò)大；二是低價(jià)征地問(wèn)題嚴(yán)重，安置補(bǔ)償不到位，尤其是國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)普遍偏低；三是不注重農(nóng)民在征地過(guò)程中的參與權(quán)，征地公告制度在征地批準(zhǔn)后進(jìn)行，缺乏被征地農(nóng)民參與的協(xié)商機(jī)制等，甚至引發(fā)了大量征地補(bǔ)償和安置糾紛。
被征地農(nóng)民失地又失業(yè)的問(wèn)題引起了黨中央、國(guó)務(wù)院的高度重視。目前，國(guó)家正在開(kāi)展完善征地制度的工作，以從根本上解決征地存在的問(wèn)題。在國(guó)家對(duì)征地制度未完善前，確立征地補(bǔ)償安置聽(tīng)證，是完善征地程序和補(bǔ)償機(jī)制的重要舉措之一。
10、聽(tīng)證包括哪些內(nèi)容？
征地補(bǔ)償安置聽(tīng)證制度，具體包括擬定或者修改區(qū)域性征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的聽(tīng)證、擬定擬征地項(xiàng)目的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置方案的聽(tīng)證，不包括對(duì)征地行為本身的聽(tīng)證。
�。ㄒ唬⿺M定或者修改區(qū)域性征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的聽(tīng)證。區(qū)域性征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，是指地方根據(jù)《土地管理法》和地方性土地管理法規(guī)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定的某一區(qū)域的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)椤锻恋毓芾矸ā分粚?duì)征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)做了規(guī)定，同時(shí)授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，確定征用其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，確定被征用土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。在實(shí)踐中，根據(jù)《土地管理法》的授權(quán)，各省、自治區(qū)、直轄市在制定地方性土地管理法規(guī)中，基本上確立了本省、自治區(qū)、直轄市的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。而區(qū)域性征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，是針對(duì)某一相對(duì)具體的區(qū)域確定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，直接關(guān)系到該區(qū)域內(nèi)廣大農(nóng)民的切身利益。因此，在擬定或者修改時(shí)，應(yīng)當(dāng)舉行聽(tīng)證。擬定或者修改區(qū)域性征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的聽(tīng)證，由省、自治區(qū)、直轄市國(guó)土資源部門組織；地方性法規(guī)授權(quán)市、縣政府制定區(qū)域性征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，則由市、縣國(guó)土資源部門組織聽(tīng)證。國(guó)土資源部門在組織聽(tīng)證時(shí)，向社會(huì)發(fā)布聽(tīng)證會(huì)公告書(shū)，該區(qū)域內(nèi)符合條件的廣大農(nóng)民都可以申請(qǐng)或者推選代表參加聽(tīng)證。聽(tīng)證應(yīng)當(dāng)作成聽(tīng)證筆錄，并根據(jù)聽(tīng)證筆錄作成聽(tīng)證紀(jì)要，在報(bào)批區(qū)域性征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時(shí)附具聽(tīng)證紀(jì)要。
�。ǘ⿺M定擬征地項(xiàng)目的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置方案的聽(tīng)證。擬征地項(xiàng)目的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置方案，是指某一具體的征地項(xiàng)目涉及的具體被征地塊的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置方案。與“區(qū)域性征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)”是兩個(gè)完全不同的概念。前者是一個(gè)涉及具體當(dāng)事人的方案，后者則是一個(gè)在一定區(qū)域內(nèi)適用、不針對(duì)具體當(dāng)事人的規(guī)定。擬征地項(xiàng)目的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置方案，在實(shí)際工作中一般是由市縣國(guó)土資源部門擬定，因此，擬定擬征地項(xiàng)目的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置方案的聽(tīng)證，由市縣國(guó)土資源部門組織。市縣國(guó)土資源部門在擬定擬征地項(xiàng)目的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置方案并報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)告知被征地塊的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組等有權(quán)要求聽(tīng)證的人，并根據(jù)其申請(qǐng)組織聽(tīng)證。聽(tīng)證應(yīng)當(dāng)作成聽(tīng)證筆錄，在報(bào)批擬征地項(xiàng)目的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置方案時(shí)附具聽(tīng)證筆錄。
此外，《國(guó)土資源聽(tīng)證規(guī)定》還明確了編制或者修改土地利用總體規(guī)劃的聽(tīng)證，在規(guī)劃階段著手解決具體地塊的征地問(wèn)題，使征地行為在編制或者修改土地利用總體規(guī)劃的聽(tīng)證中得以反映，以切實(shí)保障廣大農(nóng)民在征地中的參與權(quán)。
11、集體建設(shè)用地可以流轉(zhuǎn)嗎？
近年來(lái)我國(guó)很多地方出了集體建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓、出租等行為，加之國(guó)務(wù)院《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》規(guī)定“在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)�！� 很多業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為集體建設(shè)用地是可以進(jìn)行流轉(zhuǎn)的。
筆者認(rèn)為集體建設(shè)用地在一般情形下不可以的，但也并不是絕對(duì)的不會(huì)實(shí)現(xiàn)流轉(zhuǎn)，在特殊的條件下可以進(jìn)行流轉(zhuǎn)。
我國(guó)《土地管理法》規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；”因?yàn)榧w的農(nóng)用地和未利用用地不符合規(guī)劃不能改變用途作為建設(shè)用地的，所以也該條法律實(shí)際上是規(guī)定集體建設(shè)用地不得使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)建設(shè)，若未經(jīng)合法征用程序，私自流轉(zhuǎn)實(shí)際上與“以租代征”的性質(zhì)是一樣的，都屬于非法占地。
但是集體建設(shè)用地也并不是絕對(duì)的不可以流轉(zhuǎn)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)村企業(yè)破產(chǎn)、兼并的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，實(shí)際上是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓行為；此外集體的廠房及農(nóng)民的房屋被抵押時(shí)其所附屬的建設(shè)用地應(yīng)一并作為抵押，當(dāng)?shù)盅簷?quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)則建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)際上發(fā)生了轉(zhuǎn)移；鄉(xiāng)鎮(zhèn)村以集體建設(shè)用地折價(jià)投資入股設(shè)立企業(yè)，在某種程度上也應(yīng)當(dāng)認(rèn)為集體建設(shè)用地使用權(quán)發(fā)生了流轉(zhuǎn)，因?yàn)槠涫褂谜咭呀?jīng)不單純的屬于農(nóng)村集體。以上三種形式的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，法律是允許的。
12、領(lǐng)取征地補(bǔ)償款還可以采取法律措施維護(hù)自己的土地使用權(quán)嗎？
可以，按照我國(guó)土地管理法的規(guī)定，只有在征收集體土地以后，集體土地的所有權(quán)才可以發(fā)生變化，村民與村集體之間的土地承包經(jīng)營(yíng)合同才會(huì)失效，所以領(lǐng)取征地補(bǔ)償款并不會(huì)在法律上導(dǎo)致農(nóng)民與土地脫離關(guān)系，如果對(duì)征地的行為存在異議，仍然可以可以通過(guò)正當(dāng)?shù)姆赏緩骄S護(hù)權(quán)利。
13、已經(jīng)征收的土地處于閑置狀態(tài)，農(nóng)民恢復(fù)耕種違法嗎?
如果用地單位沒(méi)有在法定的期限開(kāi)工建設(shè)的，農(nóng)民是可以恢復(fù)更重的，一是一年內(nèi)不用而又可以耕種并收獲的，由原耕種該耕地的集體或者個(gè)人恢復(fù)耕種，也可以由用地單位組織耕種；若果是連續(xù)二年未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由縣級(jí)以上人民政府無(wú)償收回用地單位的土地使用權(quán)。該幅土地原為農(nóng)民集體所有的，應(yīng)當(dāng)交由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織恢復(fù)耕種。也就是說(shuō)，對(duì)于連續(xù)二年未使用的，用地者的土地使用權(quán)將由政府無(wú)償收回，以體現(xiàn)對(duì)用地者的嚴(yán)厲處罰。 在以上兩種情況下，農(nóng)民將已經(jīng)被征收的土地恢復(fù)耕種合法的。
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