[ 翟峰 ]——(2023-1-28) / 已閱8373次
本法規(guī)所稱公共租賃住房，是指政府提供政策支持，限定戶型面積、供應(yīng)對象和租金水平，面向本省城市中低收入住房困難家庭等群體出租的住房。
本省域范疇內(nèi)的城市公共租賃住房建設(shè)、分配和管理工作遵循“政府支持、市場運作；多方建設(shè)、統(tǒng)一管理；公平公開、嚴格監(jiān)管”的原則。
本省域范疇內(nèi)的各城市政府的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、發(fā)展改革、國土資源、規(guī)劃、財政、稅務(wù)、國資、金融、住房公積金等有關(guān)部門按照各自職責分工，做好本域范疇內(nèi)的城市公共租賃住房相關(guān)管理工作。
第三、在其資金籌措和房源獲取的規(guī)定上有必要突出“多渠道”。
即我國各地在制定其省域范疇內(nèi)的城市公共租賃住房管理地方性法規(guī)時，有必要明確規(guī)定：
本省域范疇內(nèi)的各城市公共租賃住房，應(yīng)由該城市政府所屬機構(gòu)或政府批準的機構(gòu)通過新建、收購等方式多渠道籌集。
新建公共租賃住房采取集中建設(shè)或配建相結(jié)合的方式，戶型以一、二居室小戶型為主。
公共租賃住房建設(shè)用地實行有償使用，其中對于政府所屬機構(gòu)或政府批準的機構(gòu)建設(shè)的，其用地可采取租賃方式，按年繳納土地租金。
金融機構(gòu)可通過多種方式支持公共租賃住房建設(shè)出租工作，有關(guān)單位可按規(guī)定條件申請商業(yè)銀行貸款、使用信托資金、發(fā)行債券和申請住房公積金委托貸款等方式融資。
可通過投融資方式改革籌集社會資金、出租公共租賃住房及配套設(shè)施回收資金、社會捐助及經(jīng)城市政府批準的其它資金等方式多渠道籌措城市公共租賃住房建設(shè)和管理資金。
在資金籌措上，除積極爭取國家財政支持之外，還有必要通過省級政府及其住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門與國家開發(fā)銀行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，得到國家開發(fā)銀行大額度信貸資金支持。
同時，政府還可通過多管齊下的多種途徑取得公共租賃住房的房源：
一是政府直接投資建設(shè)。即將公共租賃房建設(shè)納入年度財政預(yù)算，由政府招投標建設(shè)，建成后的公共租賃房產(chǎn)權(quán)歸政府所有，并委托專業(yè)部門進行管理。政府享有對房產(chǎn)的最終處置權(quán)和對租金的直接調(diào)節(jié)權(quán)；政府也可以采取購買符合租賃條件的商品房的形式，擴大政府支配的公共租賃房房源。
二是支持社會法人組織參與建設(shè)。目前，我國不少法人組織具備建設(shè)公共租賃房的條件。比如，在城市及城市規(guī)劃區(qū)之外的工礦企業(yè)和事業(yè)單位都有不少住房困難戶，同時他們又擁有土地或資本等資源，政府即應(yīng)鼓勵他們利用現(xiàn)有資源建設(shè)公共租賃房，優(yōu)先用于安排本單位的住房困難戶。
三是引入市場機制開發(fā)公共租賃房。即政府允許市場主體自行投資公共租賃房建設(shè)的基本前提是投資商必須按照政府的要求設(shè)置租金，接受政府調(diào)控，同時政府也要讓開發(fā)商取得合理利潤。
為此，政府即可為共享房屋產(chǎn)權(quán)而支持市場主體通過租金獲得合法收入，或通過企業(yè)融資、貸款貼息等方式，以及通過鼓勵大型企業(yè)在自有土地上建設(shè)公共租賃住房等市場方式籌集資金，建設(shè)公共租賃房，以切實解決其中低收入職工的公共租賃住房問題。
此外，政府還可通過開展集體土地上建租賃房的局部探索，為集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)提供有益的實踐素材。
由于城鄉(xiāng)接合部大量存在的出租屋凸顯了外來人口居住和部分村民增加收入的需求；而政府發(fā)展公租房的過程中也遇到了土地資源緊缺等難題。
于是，在城鄉(xiāng)接合部嘗試用集體土地，采取農(nóng)民參股、村集體組織籌集資金等方式，建一批公租房，既能解決城鄉(xiāng)接合部產(chǎn)業(yè)園區(qū)、外來人員的臨時居住需求，尤其是滿足低收入者住房需求，又能增加村民的財產(chǎn)收入，還可彌補政府建設(shè)保障性住房所需資金和土地的短缺。
既然是這樣一件一石三鳥的好事，就應(yīng)當?shù)玫礁鞣矫娴睦斫�、支持和探索�?br>
為此，政府及其有關(guān)部門即有必要通過開展集體土地上建租賃房的局部探索，既可為政府通過多管齊下取得公共租賃住房的房源提供有效途徑，又可為城鄉(xiāng)接合部的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)提供有益的實踐素材。
第四、在其適用對象的規(guī)定上有必要突出解決本地城市中低收入住房困難家庭中的“夾心層”⑻。
即我國各地在制定其省域范疇內(nèi)的城市公共租賃住房管理地方性法規(guī)時，有必要明確規(guī)定：
本省域范疇內(nèi)的各城市公共租賃住房的供應(yīng)對象，應(yīng)為城市中低收入住房困難家庭，包括已通過廉租住房、經(jīng)濟適用住房、限價商品住房資格審核尚在輪候的家庭以及其它住房困難家庭。
已通過廉租住房、經(jīng)濟適用住房或限價商品住房資格審核正在輪候的家庭，可直接到戶籍所在地街道辦事處申請輪候公共租賃住房。
公共租賃住房實行公開配租制度，由產(chǎn)權(quán)單位編制配租方案報住房保障管理部門核準后組織配租（其中符合廉租住房、限價商品住房條件的家庭以及其它符合配租條件的家庭成員中含有60周歲以上老人、患大病人員、殘疾人員、復(fù)轉(zhuǎn)軍人、優(yōu)撫對象或?qū)僦攸c工程拆遷的可優(yōu)先配租）。
符合配租條件的家庭只能承租一套公共租賃住房。
與廉租房、限價房采取公開搖號配租配售一樣，公租房也應(yīng)實行公開的輪候配租制度。
同時，省域范疇內(nèi)的城市公共租賃住房管理地方性法規(guī)還應(yīng)明確規(guī)定：
本省域范疇內(nèi)的各城市已取得“三房”資格的家庭，無須再次申請，可直接到戶籍所在地的街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)住保部門登記，就能進入公租房的輪候范圍。
剛畢業(yè)的大學(xué)生、外來務(wù)工人員在內(nèi)的其他住房困難者，可在其省域范疇內(nèi)的城市公共租賃住房管理地方性法規(guī)實施細則公布后按規(guī)定申請公共租賃住房。
第五、在其收費原則的規(guī)定上有必要突出“保本微利”。
即我國各地在制定其省域范疇內(nèi)的城市公共租賃住房管理地方性法規(guī)時，有必要明確規(guī)定：
本省域范疇內(nèi)的各城市對其公共租賃住房的收費管理，應(yīng)按照保本微利的原則并結(jié)合承租家庭負擔能力和同類地段類似房屋市場租金一定比例下浮確定公共租賃住房租金。
政府所屬機構(gòu)以及政府批準的機構(gòu)按照規(guī)定的租金出租公共租賃住房凡符合國家有關(guān)稅收規(guī)定的，可享受相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策。
公共租賃住房的維修、養(yǎng)護、管理可由產(chǎn)權(quán)單位負責，產(chǎn)權(quán)單位也可委托專業(yè)服務(wù)企業(yè)管理。
此外，我國各地在制定其省域范疇內(nèi)的城市公共租賃住房管理地方性法規(guī)時，還有必要明確規(guī)定：
本省域范疇內(nèi)的各城市政府應(yīng)按照保本微利的原則有效調(diào)節(jié)公共租賃房的租金。由于公共租賃房的出租價格，客觀上影響住戶對公共租賃房的選擇，因而政府對租金價格杠桿的調(diào)節(jié)，有助于實現(xiàn)政府的住房保障目標。
因此，按照我國國情，應(yīng)明確規(guī)定各省域范疇內(nèi)的城市政府應(yīng)將其公共租賃房價格大體分為三種類型：
一是最低困難保障價格，即針對社會低收入群體規(guī)定的租金。這種租金與住房建設(shè)成本沒有直接聯(lián)系，是政府按照保障要求確定的價格。
二是根據(jù)公共租賃住房建設(shè)成本加有限利潤確定的租金。這是政府保障非低收入但一時買不起房的家庭以合理的價格獲得公共租賃房居住權(quán)的方式。
三是略低于或相當于市場平均價格的租金。即對于一部分有條件買房，但目前不準備買房者，政府通過準市場的形式提供一定的公共租賃住房便利。
這三種租金形式雖對應(yīng)著社會不同層次的公共租賃房住房需求者，但在總體原則上亦應(yīng)堅持政府合理調(diào)節(jié)的保本微利原則，并結(jié)合承租家庭負擔能力和同類地段類似房屋市場租金一定比例下浮，以確定其公共租賃住房租金。
第六、在其相關(guān)管理工作的規(guī)定上有必要突出期限性和科學(xué)性。
即我國各地在制定其省域范疇內(nèi)的城市公共租賃住房管理地方性法規(guī)時，有必要明確規(guī)定：
本省域范疇內(nèi)的各城市公共租賃住房的租賃期限最長不超過5年，合同期滿承租家庭應(yīng)當退出住房。
承租家庭需繼續(xù)承租的，應(yīng)在合同期滿前3個月內(nèi)提出申請，由產(chǎn)權(quán)單位會同相關(guān)單位復(fù)核，符合條件的續(xù)簽租賃合同。
承租家庭不符合承租條件暫時不能騰退承租住房的，租賃合同期滿后給予2個月過渡期，過渡期內(nèi)按同類地段類似房屋市場租金收取租金。
過渡期屆滿后承租家庭仍不退出承租住房的，按房屋產(chǎn)權(quán)單位規(guī)定的標準收取租金，具體在租賃合同中約定；拒不退出行為記入信用檔案。
同時，省域范疇內(nèi)的城市公共租賃住房管理地方性法規(guī)還應(yīng)明確規(guī)定：
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