[ 田沖 ]——(2007-11-7) / 已閱22549次
規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，理性維權(quán)
——田 沖
商品房作為一類特殊的商品，消費(fèi)者在購(gòu)買時(shí)更應(yīng)謹(jǐn)慎，其投資之大，情況之復(fù)雜更非一般商品可比！有甚者傾其一生供養(yǎng)房子，只為有一席落腳之地。商品房的種類很多，分為住宅類商品房和非住宅類商品房。住宅類又分為好多種，在此我們僅就與大家聯(lián)系最密切，也最容易產(chǎn)生問題的新住宅類商品房的買賣中存在的情況做一簡(jiǎn)要剖析，以期能為消費(fèi)者的理性消費(fèi)和維權(quán)提供一些幫助。
筆者擬從新住宅類商品房買賣的全過程進(jìn)行剖析：
一、簽約前
1、開發(fā)商層面上
（1）在廣告宣傳上的做法：廣告是一種要約邀請(qǐng)，但是明示的、具體確定的部分應(yīng)當(dāng)視為要約！
a.違法宣傳：開發(fā)商在沒有取得商品房銷（預(yù)）售許可證的情況下，不得發(fā)布房地產(chǎn)廣告信息，但是開發(fā)商違規(guī)操作，在沒有取得甚至是不可能取得上述許可證的情況下進(jìn)行廣告宣傳。
b.虛假承諾：一種是為了吸引消費(fèi)者前來購(gòu)房，而作的根本不可能兌現(xiàn)的承諾，其實(shí)是一種欺詐；另外一種是對(duì)未來未完工的設(shè)施的承諾，但是仍然是看不到的。
（2）看房
a. 現(xiàn)房：實(shí)地去看，可能會(huì)讓購(gòu)房者看同戶型不同的樓層的房子，要不然就是看到和購(gòu)房者準(zhǔn)備要買的房子房號(hào)不同、戶型也不同的房子。
b. 期房：不讓看戶型圖、規(guī)劃圖、五證情況不說明，故意隱瞞土地性質(zhì)、用途、在建工程的抵押情況等，以至于欺詐。
2、購(gòu)房者方面的應(yīng)對(duì)措施。
a.要考察廣告宣傳的內(nèi)容與實(shí)際的情況是否一致？可以實(shí)地去考察，現(xiàn)房一定要看到房子，看配套設(shè)施等，要看到實(shí)實(shí)在在的東西，還可以參考開發(fā)商的信譽(yù)度和成功案例。
期房就只有通過戶型圖、規(guī)劃圖等方面來了解，最重要的要了解土地及在建工程的情況：土地是否是出讓土地、是否是住宅用地、在建工程是否抵押及開發(fā)商的還款情況。必要時(shí)可以委托律師來調(diào)查。
b.了解房?jī)r(jià)：了解區(qū)域房?jī)r(jià)、了解地段房?jī)r(jià)、了解不同戶型、不同公共配套設(shè)施、不同品牌的價(jià)格！
c. 一定要五證齊全。國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房銷售（預(yù)售）許可證。五證齊全就能說明項(xiàng)目的合法性，只有這樣才能切實(shí)受到法律的保護(hù)，購(gòu)買起來也就放心多了。
d. 看不到五證的情況：一是根本就沒有這五證；二是拿到預(yù)售許可證時(shí)，其他的四證會(huì)被房管局暫扣，但開發(fā)商手中有這四個(gè)證件的復(fù)印件，這時(shí)就有可能會(huì)出問題，開發(fā)商拿著假的五證復(fù)印件謊稱原件被房管局暫扣。其實(shí)只要能拿出銷售許可證或者預(yù)售許可證，其他的證件是應(yīng)該有的，這時(shí)購(gòu)房者為保險(xiǎn)起見最好到房管部門查一查開發(fā)商的五證。必要時(shí)可以委托律師調(diào)查。
二、簽約及履行過程出現(xiàn)的問題。
1、定金合同的效力。為了保證房屋買賣合同的簽訂，雙方會(huì)在簽訂正式合同之前，先簽一個(gè)定金協(xié)議，以定金罰則的適用來約束雙方簽訂商品房買賣合同。這里需要注意的問題是，與開發(fā)商在內(nèi)部認(rèn)定階段簽訂的定金協(xié)議的效力問題。只要在起訴前開發(fā)商拿到了預(yù)售許可證，該協(xié)議就是有效的，反之就是無效的。
2、簽約。
a.簽訂合同應(yīng)注意的問題。
（a）網(wǎng)簽程序:：預(yù)售商品房買賣需要進(jìn)行網(wǎng)簽，目的是為了有力的監(jiān)控，最大化的保障購(gòu)房者的利益，防止一房二賣，無證銷售等情況的發(fā)生。
具體的操作步驟及方法：
合同網(wǎng)上簽訂經(jīng)檢查無誤并保存后即可進(jìn)行草擬合同的打印，買賣雙方對(duì)打印出的草擬合同再次進(jìn)行確認(rèn)，如存在異議仍可進(jìn)行網(wǎng)上修改，經(jīng)確認(rèn)無誤后買賣雙方簽字蓋章。簽字蓋章后的合同須網(wǎng)上提交進(jìn)行合同備案登記，一旦提交將視為合法有效的合同且不得修改。合同備案登記通過后系統(tǒng)即生成備案登記號(hào)，合同須再次打印，合同內(nèi)頁(yè)右上角將隨機(jī)打印生成備案登記號(hào)。
需要注意的是：
由于合同需要二次打印，因此網(wǎng)上提交前合同文本不能裝訂，否則網(wǎng)上提交后將無法再次打印合同備案登記號(hào)。
由于合同備案登記號(hào)須在合同內(nèi)頁(yè)的每頁(yè)打印，因此在選擇打印份數(shù)時(shí)一定要選擇全部合同的總內(nèi)頁(yè)數(shù)。
有備案登記號(hào)的合同視為完整有效的商品房買賣合同，該登記號(hào)將作為合同注銷、變更、產(chǎn)權(quán)辦理等環(huán)節(jié)的唯一識(shí)別號(hào)，因此必須進(jìn)行備案登記號(hào)的再次打印。
網(wǎng)簽的實(shí)踐操作中存在很多的問題，都是開發(fā)商在規(guī)避法律，推卸責(zé)任，欺詐購(gòu)房者！最常發(fā)生的情況就是合同網(wǎng)上草簽之后，由開發(fā)商來簽字，可是購(gòu)房者等了好多天就是拿不到合同，開發(fā)商說自己沒有簽字，合同還沒有生效，一拖再拖。其實(shí)這種情況往往是開發(fā)商沒有預(yù)售許可證，不能進(jìn)行網(wǎng)上備案，但又拖著購(gòu)房者不買都不行。遇到這種情況，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)調(diào)查開發(fā)商是否有預(yù)售許可證，如果沒有，立即起訴主張合同無效。
(b) 合同的內(nèi)容明確（面積差異的處理、設(shè)計(jì)變更的處理、土地性質(zhì)的變更、其他變更的處理、陽(yáng)臺(tái)產(chǎn)權(quán)、車庫(kù)產(chǎn)權(quán)的處理、房屋保修、大.修基金繳納的約定、天然氣初裝費(fèi)的繳納、還有其他費(fèi)用的繳納、公共設(shè)施、配套設(shè)施的約定、辦理房產(chǎn)證的期限的約定等等）
①面積差異的處理�！渡唐贩夸N售管理辦法》第二十條規(guī)定：按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。
合同未作約定的，按以下原則處理：
面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)（含3％）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；
面積誤差比絕對(duì)值超出3％時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3％部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對(duì)值超出3％部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。
產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積
面積誤差比＝───────────── ×100%
合同約定面積
②設(shè)計(jì)變更的處理�！渡唐贩夸N售管理辦法》第二十四條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。
經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。
買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。
因本第二十四條規(guī)定的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更造成面積差異，當(dāng)事人不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。
③土地性質(zhì)的變更。國(guó)有土地使用權(quán)的年限根據(jù)其用途不同而有別。主要分為：居住用地70年、工業(yè)用地50 年、綜合用地50年等 很多開發(fā)商為了謀利，不惜違規(guī)操作，把工業(yè)用地或者是綜合用地用來建住宅，這樣導(dǎo)致的結(jié)果是：房產(chǎn)證不能辦理或者長(zhǎng)時(shí)間的拖延。
④明確其他變更的處理。
⑤陽(yáng)臺(tái)的產(chǎn)權(quán)、車庫(kù)產(chǎn)權(quán)的處理等等
關(guān)于陽(yáng)臺(tái)的產(chǎn)權(quán)：有的開發(fā)商會(huì)把陽(yáng)臺(tái)作為附贈(zèng)品贈(zèng)送給購(gòu)房者，但是要注意的事陽(yáng)臺(tái)的產(chǎn)權(quán)的歸屬。如果是屬于露天陽(yáng)臺(tái)，那么其所有權(quán)歸整棟樓宇的業(yè)主，不能辦理獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，那么開發(fā)商也就無權(quán)處分，
車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)：要判斷開發(fā)商開發(fā)的商品房的地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)系屬于開發(fā)商，還是屬于全體小業(yè)主共有，主要依據(jù)地下車庫(kù)的建筑面積是否作為小區(qū)商品房的公攤面積。如果地下車庫(kù)的建筑面積已作為公攤面積予以分?jǐn)�，則在小業(yè)主購(gòu)買商品房時(shí)，其購(gòu)買的商品房的建筑面積中已包含該地下車庫(kù)的面積（指分?jǐn)偯娣e）。在該情況下，既然地下車庫(kù)的面積已分?jǐn)傇谛I(yè)主購(gòu)買的商品房中，該地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于全體小業(yè)主共有。反之，如果地下車庫(kù)的建筑面積未作為公攤面積，則該地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)通常應(yīng)歸屬于開發(fā)商
車庫(kù)作為小區(qū)共攤面積予以分?jǐn)偅敲雌洚a(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主，不能辦理獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，開發(fā)商當(dāng)然不能隨意處分，也就是說不能贈(zèng)送給購(gòu)房者；不納入小區(qū)建筑面積的公攤，產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商，當(dāng)然可以出售，贈(zèng)送也就不是問題。
新生效的《物權(quán)法》對(duì)其作出了明確的界定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。
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