[ 田沖 ]——(2007-11-7) / 已閱22552次
建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。
占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
⑥保修�！斗课萁ㄖこ藤|(zhì)量保修辦法》第七條規(guī)定：在正常使用條件下，房屋建筑工程的最低保修期限為：
地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝為2年；裝修工程為2年。其他項(xiàng)目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定。
房屋建筑工程保修期從工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。
這中間就會(huì)出現(xiàn)問題：屋建筑工程保修期從工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算，可是如果房屋竣工后1年房子才交付，那么保修期限就只剩下1年了！所以購(gòu)房者一定要注意，和開發(fā)商約定包修的起止日期。比如，從交房之日起兩年為保修期。以免日后產(chǎn)生糾紛！
⑦大修基金繳納的約定、天然氣相關(guān)費(fèi)用的繳納、還有其他費(fèi)用的繳納。（本款在合同的履行當(dāng)中有詳細(xì)說明）
⑧關(guān)于其他公共配套設(shè)施的約定：開發(fā)商的承諾的公共設(shè)施和配套設(shè)施一定要明確。
⑨辦理房產(chǎn)證的期限的約定及違約責(zé)任。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 》第十八條 規(guī)定：由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：
商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。
合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
一般情況下，開發(fā)商會(huì)和購(gòu)房者在合同中約定辦理房產(chǎn)證的期限是一年。也有的情況規(guī)定為：“開發(fā)商在交房365天內(nèi)將辦理房屋產(chǎn)權(quán)所需資料交房產(chǎn)管理部門” ，這就又為購(gòu)房者設(shè)計(jì)了陷阱：開發(fā)商到約定時(shí)只是辦理了交齊了辦理大證的資料，他會(huì)說當(dāng)時(shí)約定辦理房屋產(chǎn)權(quán)的資料就是指這，小證還是沒有辦理下來！所以一定要在合同中寫清楚，這個(gè)期限是辦理小產(chǎn)權(quán)證（就是我們平時(shí)所說的房產(chǎn)證）的期限。所以一定要把以上的情況弄清楚，寫清楚，以免日后發(fā)生糾紛。
b.付款方式的分類：
（a）分期付款
（b）一次性付款
（c）抵押貸款。就是我們俗稱的按揭貸款：購(gòu)房者與銀行簽訂的由開發(fā)商在房產(chǎn)證未辦理之前承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任，在房產(chǎn)證辦理后由購(gòu)房者以房產(chǎn)為抵押物擔(dān)保貸款的抵押貸款協(xié)議。
需要注意的問題：月供的選擇跟經(jīng)濟(jì)實(shí)力掛鉤，手頭拮據(jù)的可以拉長(zhǎng)貸款年限，減少月供從而減小購(gòu)房壓力等等。（但這樣會(huì)使總的貸款利息增加）
c．交房驗(yàn)收：商品房經(jīng)驗(yàn)收合格/經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。（本條內(nèi)容會(huì)在履行中詳細(xì)分析）
d. 其他違約及處理：有約定的從約定沒有約定的依法定。
3、履行
（1）交房/收房
a.交房的通知方式。
（a）書面通知。這是法定的通知方式，如果開發(fā)商沒有進(jìn)行書面通知，購(gòu)房者有權(quán)拒絕收房。（收房的法律效果就是確定由誰來承擔(dān)房屋滅失的風(fēng)險(xiǎn)及房屋產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用的負(fù)擔(dān)問題）
（b）公告。實(shí)踐中開發(fā)商采用公告的方式通知收房，這樣做會(huì)方便很多，但是不能免除其書面通知的義務(wù)。
b.收房：主要是收房的條件。
（a）收鑰匙是否意味著收房？ 收房一定要簽訂收房交接文件，在房子不符合交房條件下應(yīng)當(dāng)在交接文件上注明：具體哪一方面不符合約定、房屋存在的質(zhì)量上的問題、與約定不符的不影響收房的其它情況等
（b）住宅使用說明書、住宅質(zhì)量保證書：“住宅質(zhì)量保證書”及“住宅使用說明書”即我們俗稱的交房的“兩書”是開發(fā)商交付房屋時(shí)的法定要求，也是保護(hù)買受人權(quán)利的合法保障。作為買受人，您有權(quán)要求開發(fā)商交付兩書。否則，您的合法權(quán)益可能會(huì)無法得到保障
（c）工程竣工驗(yàn)收備案表：合同中有約定的從約定，無約定的法律并沒有強(qiáng)制作為交付的必備要件。即如果合同中沒有約定把竣工驗(yàn)收備案表作為交付房屋的條件，那么開發(fā)商就沒有提供竣工驗(yàn)收備案表的義務(wù)。
（d）面積實(shí)測(cè)報(bào)告：有約定的從約定，無約定的法律并沒有強(qiáng)制作為交付的必備要件。
（e）收房的條件，以合同約定為準(zhǔn)。主要是（合同中一般都約定：商品房經(jīng)驗(yàn)收合格）交房時(shí)應(yīng)當(dāng)出具勘查、設(shè)計(jì)、建設(shè)、施工、監(jiān)理五方的聯(lián)合驗(yàn)收證明和消防、環(huán)保等單項(xiàng)驗(yàn)收證明。只要開發(fā)商提供了以上證明文件購(gòu)房者就應(yīng)該收房，否則要承擔(dān)遲延收房的違約責(zé)任。（最后要檢驗(yàn)房子的戶型、朝向、面積是否變更？門窗是否與約定的相符？廚房、衛(wèi)生間是否有防水層，注水試驗(yàn)便知！檢查線路開關(guān)等是否裝好，水電是否接通？有限、寬帶、可視對(duì)講、天然氣是否到位？電梯是否運(yùn)行正常，供熱系統(tǒng)是否到位？是集中供暖還是市政工程？其他配套設(shè)施及公共設(shè)施是否到位？但是這些設(shè)施的完善與否不能作為拒絕收房的依據(jù)，只能另行追究開發(fā)商的違約責(zé)任）
c.關(guān)于陽臺(tái)面積：目前有兩種算法：
觀點(diǎn)一、開發(fā)商采取的是按全封閉式陽臺(tái)外圍水平投影面積計(jì)算，其依據(jù)是《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》第3-2-1條第F項(xiàng)之規(guī)定；
觀點(diǎn)二、購(gòu)房者采取的是按全封閉式陽臺(tái)外圍水平投影面積的一半計(jì)算，其依據(jù)是《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》第3-0-18條之規(guī)定。《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》是由國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局頒布；主要規(guī)范的是開發(fā)商在銷售房屋時(shí)面積的測(cè)算；《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》是由國(guó)家建設(shè)部頒布，其規(guī)范的是建筑商與開發(fā)商在結(jié)算工程價(jià)款時(shí)的面積的測(cè)算。兩者對(duì)陽臺(tái)的面積計(jì)算這一事項(xiàng)上，存在不同的規(guī)定。根據(jù)《立法法》第八十六條第三項(xiàng)之規(guī)定，部門規(guī)章之間、部門規(guī)章與地方政府規(guī)章之間對(duì)同一事項(xiàng)的規(guī)定不一致時(shí)，由國(guó)務(wù)院裁決。因此，在國(guó)務(wù)院裁決之前，兩者都是有效力的。實(shí)踐中，房屋辦理產(chǎn)權(quán)證之前，應(yīng)當(dāng)先由房屋測(cè)量部門出具面積實(shí)測(cè)報(bào)告，而房屋測(cè)量部門如果依據(jù)的正是《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，即全封閉式陽臺(tái)面積按外圍水平投影面積計(jì)算，就是合法的（實(shí)踐中房產(chǎn)測(cè)量部門都是以《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》為依據(jù)的）。所以，開發(fā)商的算法還是于法有據(jù)的，購(gòu)房者對(duì)于全封閉式陽臺(tái)面積計(jì)算，還是應(yīng)當(dāng)按全面積交納房款。
（2）維修。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修負(fù)責(zé)人；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。如果經(jīng)維修不能恢復(fù)房屋的使用的話，就要考慮房屋的主體質(zhì)量是否合格？可以和開發(fā)商共同委托房屋鑒定部門重新鑒定�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中規(guī)定：因?yàn)榉课葜黧w質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的應(yīng)予支持。
（3）相關(guān)稅費(fèi)的繳納。（以西安市為例）
a.天然氣初裝費(fèi)的繳納，如果是2005年10月1日以前的建設(shè)項(xiàng)目，目前西安市居民共交三項(xiàng)天然氣費(fèi)用共2278元，其中包括760元建設(shè)資金、218元IC卡費(fèi)用和1300元用戶工程安裝工料費(fèi)；
如果是2005年10月1日以后新建、改建、擴(kuò)建項(xiàng)目，開發(fā)商只要能提供給國(guó)家繳納的城市配套費(fèi)，居民安裝天然氣時(shí)只交2筆費(fèi)用1518元，即1300元用戶工程安裝工料費(fèi)和218元IC卡費(fèi)用。(2005年10月1號(hào)是指建設(shè)行政管理部門頒發(fā)建設(shè)工程施工許可證的日期)
b.大修基金的繳納。
目前西安大修基金的繳納程序：
(a)開發(fā)建設(shè)單位辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記前提交物業(yè)區(qū)、樓幢、業(yè)主等檔案資料，并輸入房管局樓盤信息表；
(b)分別打印出各戶購(gòu)房者應(yīng)繳存房屋專項(xiàng)維修資金的催繳通知單；
(c)開發(fā)建設(shè)單位將催繳通知單發(fā)放給每戶購(gòu)房者；
(d)購(gòu)房者按照通知單上的內(nèi)容要求，到指定銀行將維修資金存入專戶；
(e)房地產(chǎn)交易中心、房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理中心在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書、房產(chǎn)交易手續(xù)時(shí)，須查驗(yàn)房屋專項(xiàng)維修資金繳存票據(jù)。
對(duì)于專項(xiàng)維修基金，開發(fā)商沒有法定的代繳義務(wù),如果合同中約定由開發(fā)商代繳，就要按約定由開發(fā)商代繳，否則要承擔(dān)違約責(zé)任；如果沒有約定，購(gòu)房者可以自己按照繳納程序到指定的銀行去繳納，也可以和開發(fā)商臨時(shí)達(dá)成協(xié)議由開發(fā)商代繳。
現(xiàn)實(shí)操作中，開發(fā)商為了取得不用支付利息的短期融資，幫購(gòu)房者代繳大修基金；而購(gòu)房者也因?yàn)榻淮娉绦虻膹?fù)雜性，讓開發(fā)商來代繳，省去許多的不便，皆大歡喜！需要注意的是：要切實(shí)監(jiān)督開發(fā)商把大修基金交到指定的銀行賬戶。
c.有線、可視對(duì)講、寬帶的費(fèi)用。如果開發(fā)商沒有提供免費(fèi)安裝的（這一般會(huì)在廣告中有過說明，或者在合同中有體現(xiàn)），這部分費(fèi)用的繳納依供應(yīng)商的合同約定，一般都是由購(gòu)房者在入住之前自己繳納。
（4）其他附隨義務(wù)。開發(fā)商應(yīng)該本著誠(chéng)信的原則，積極履行協(xié)助的義務(wù)。
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