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圖書(shū)內(nèi)容簡(jiǎn)介

本書(shū)通過(guò)對(duì)香港相關(guān)法律和法院判例的分析，系統(tǒng)研究為重新發(fā)展強(qiáng)制售賣(mài)土地制度，并通過(guò)對(duì)深圳情況的分析，提出借鑒香港經(jīng)驗(yàn)、完善深圳相關(guān)制度的思路和具體政策建議。深圳作為國(guó)家改革開(kāi)放的“試驗(yàn)田”和先行先試的“排頭兵”，其城市更新制度的建立和后續(xù)完善政策的探索，無(wú)論正面經(jīng)驗(yàn)抑或負(fù)面教訓(xùn)，都是我國(guó)的城鎮(zhèn)化發(fā)展的重要積累，將為全國(guó)的城鎮(zhèn)化建設(shè)提供重要參考。

圖書(shū)目錄

導(dǎo)論
0.1研究背景和意義
0.1.1研究背景
0.1.2研究意義
0.2研究思路和方法
0.2.1研究思路
0.2.2研究方法
0.2.2.1比較法學(xué)方法
0.2.2.2法注釋方法中的條款關(guān)系解析
方法
0.2.2.3法實(shí)證方法
0.3本書(shū)的創(chuàng)新和不足
0.3.1創(chuàng)新點(diǎn)
0.3.2不足點(diǎn)
第1章香港土地強(qiáng)制售賣(mài)制度的背景和立法概述
1.1制度建立的社會(huì)背景
1.1.1市區(qū)建筑物老化
1.1.1.1香港土地管理情況概述
1.1.1.2香港市區(qū)建筑物老化
1.1.2開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)老舊物業(yè)的困境
1.1.2.1政府主導(dǎo)都市更新的不足
1.1.2.2私人主導(dǎo)都市更新的困境
1.2立法概述
1.2.1立法過(guò)程和主要概念
1.2.1.1立法過(guò)程
1.2.1.2立法中的主要概念
1.多數(shù)份數(shù)擁有人和少數(shù)份數(shù)擁有人
2.地段、建筑和物業(yè)
3.重新發(fā)展
1.2.2立法思路
1.2.2.1申請(qǐng)
1.2.2.2土地審裁處的裁決
1.2.2.3售賣(mài)
1.2.2.4分?jǐn)偤褪圪u(mài)收益的運(yùn)用
1.2.3立法意義和影響
1.2.3.1《條例》的實(shí)際效果
1.2.3.2《條例》與《基本法》的關(guān)系
1.2.3.3與人權(quán)立法的關(guān)系
1.2.3.4對(duì)司法機(jī)關(guān)財(cái)政和人手的影響
1.2.3.5對(duì)經(jīng)濟(jì)和環(huán)境的影響
1.3本章小結(jié)
第2章開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)法院發(fā)出強(qiáng)制售賣(mài)令的前提條件
2.1成為多數(shù)份數(shù)擁有人
2.1.1《條例》要求的多數(shù)比例和授權(quán)
2.1.1.1《條例》的規(guī)定
2.1.1.2各界的觀點(diǎn)
1.私人開(kāi)發(fā)商的觀點(diǎn)
2.律師的觀點(diǎn)
3.立法委員會(huì)結(jié)論
2.1.2《公告》對(duì)比例的降低和適用范圍
2.1.3目標(biāo)建筑物無(wú)須實(shí)體存在
2.1.4多數(shù)份數(shù)擁有人必須共同申請(qǐng)
2.2作出估值報(bào)告
2.2.1評(píng)估市值的定義
2.2.2作出估值報(bào)告的目的
2.2.3估值時(shí)點(diǎn)的要求
2.2.4估值的假設(shè)條件
2.3開(kāi)發(fā)商進(jìn)行注冊(cè)和通告
2.3.1注冊(cè)、通告的方式和要求
2.3.2通告的目的
2.4強(qiáng)制售賣(mài)令適用于多個(gè)地段的條件
2.4.1《條例》的規(guī)定
2.4.2申請(qǐng)人已100%擁有地段可否納入強(qiáng)制售賣(mài)范圍
2.4.2.1Bond Star案中的否定性結(jié)論和提示意見(jiàn)
2.4.2.2Fairtex案的改變和Supergoal案的肯定性結(jié)論
2.5不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)讓不影響案件審理
2.6本章小結(jié)
第3章法院作出強(qiáng)制售賣(mài)令的條件和內(nèi)容
3.1信納少數(shù)份數(shù)估值公平合理
3.1.1對(duì)目標(biāo)地段（建筑物）現(xiàn)用價(jià)值的評(píng)估
3.1.1.1評(píng)估EUV的方法
1.普遍使用的比較法（市場(chǎng)法）
2.收益法（投資法）
3.其他方法
3.1.1.2評(píng)估范圍
3.1.1.3評(píng)估對(duì)象的用途定性
1.按照批準(zhǔn)用途評(píng)估
2.按照使用現(xiàn)狀進(jìn)行評(píng)估
3.1.1.4比較單元（可比實(shí)例）的選擇
1.位置
2.用途
3.交易時(shí)間
4.是否正常交易
5.其他考慮因素
3.1.1.5修正因素
3.1.1.6空地估價(jià)方法
3.1.1.7典型案例展示
1.Fineway Properties Ltd.v.Sin Ho Yuen Victor案
2.Good Faith Properties Limited and others v.Cibean Development Company Ltd.案
3.1.2如何確定少數(shù)份數(shù)的估值公平合理
3.2信納標(biāo)的地段理應(yīng)更新
3.2.1關(guān)于齡期
3.2.1.1對(duì)“齡期”概念解釋的演變
3.2.1.2早期案件中的模糊處理
3.2.1.32006~2009年案件中試圖設(shè)定判斷標(biāo)準(zhǔn)
1.Good Trader案中提出概念
2.Intelligent House案中提出經(jīng)濟(jì)壽命測(cè)算方法
3.Fineway Properties等案中對(duì)經(jīng)濟(jì)壽命測(cè)算方法的質(zhì)疑和反復(fù)
3.2.1.42010年后案件的綜合考量標(biāo)準(zhǔn)
3.2.1.5判斷齡期的總結(jié)
3.2.2關(guān)于維修狀況
3.2.2.1維修狀況的含義
3.2.2.2具體案件中的觀點(diǎn)
1.申請(qǐng)人須承擔(dān)維修狀況的經(jīng)濟(jì)測(cè)算舉證責(zé)任
2.考量維修成本與維修后提升價(jià)值對(duì)比
3.考量“維修成本與維修后提升價(jià)值對(duì)比”及“維修成本與建造類(lèi)似新建筑無(wú)成本對(duì)比”
4.維修狀況威脅公共安全時(shí)不再考慮經(jīng)濟(jì)測(cè)算
5.經(jīng)濟(jì)因素以外因素的考量
3.2.3被申請(qǐng)人不提出異議時(shí)的籠統(tǒng)考慮
3.3信納申請(qǐng)人已盡力購(gòu)買(mǎi)少數(shù)份數(shù)
3.3.1申請(qǐng)人申請(qǐng)強(qiáng)制售賣(mài)令后可否繼續(xù)發(fā)出收購(gòu)要約
3.3.1.1早年案件的觀點(diǎn)
3.3.1.2近年案件的討論
3.3.2如何確定多數(shù)份數(shù)擁有人提出的條件公平合理
3.3.2.1一般判斷方法
3.3.2.2“權(quán)利合并價(jià)值”和“最后一間補(bǔ)償金”問(wèn)題
1.權(quán)利合并價(jià)值問(wèn)題
2.“最后一間補(bǔ)充金”問(wèn)題
3.3.2.3申請(qǐng)人已獲得相鄰地段是否影響報(bào)價(jià)
3.3.2.4私人報(bào)價(jià)與政府征收?qǐng)?bào)價(jià)不具有可比性
3.3.3申請(qǐng)人如何與少數(shù)份數(shù)擁有人聯(lián)系為合理
3.3.3.1一般判斷方法
3.3.3.2無(wú)法聯(lián)絡(luò)被申請(qǐng)人時(shí)的處理
3.4強(qiáng)制售賣(mài)令的內(nèi)容
3.4.1指定受托人
3.4.2售賣(mài)目標(biāo)地段的底價(jià)
3.4.2.1底價(jià)的含義和評(píng)估方法
1.剩余價(jià)值法
2.比較法
3.4.2.2土地審裁處確定底價(jià)時(shí)的考慮因素
1.對(duì)重新發(fā)展的假設(shè)和比較實(shí)例的選取
2.是否考慮與鄰近樓盤(pán)合并的可能
3.利潤(rùn)空間
3.4.2.3被申請(qǐng)人的抗辯
3.4.2.4土地審裁處確定的RDV是終局的
3.4.3其他可能的命令內(nèi)容
3.4.4強(qiáng)制售賣(mài)令的送達(dá)和公告
3.5本章小結(jié)
第4章強(qiáng)制售賣(mài)令的實(shí)施
4.1購(gòu)買(mǎi)目標(biāo)地段的方式
4.1.1當(dāng)事人自行達(dá)成協(xié)議
4.1.2公開(kāi)拍賣(mài)競(jìng)得
4.1.2.1公開(kāi)拍賣(mài)的合理性
4.1.2.2拍賣(mài)人的指定
4.1.2.3競(jìng)購(gòu)者價(jià)款的支付
4.1.2.4流拍的處理
4.1.3租賃關(guān)系終止
4.1.3.1不受“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的限制
4.1.3.2租客交回物業(yè)管有權(quán)的義務(wù)
4.1.4地段權(quán)益的轉(zhuǎn)讓及購(gòu)買(mǎi)者的義務(wù)
4.2拍賣(mài)收益的分配和使用
4.2.1支付拍賣(mài)和受托人費(fèi)用開(kāi)支
4.2.2對(duì)租客的賠償
4.2.2.1對(duì)租客利益的關(guān)注
4.2.2.2租客只能獲得現(xiàn)金賠償
4.2.2.3租客所獲賠償額度的厘定
4.2.2.4由份數(shù)擁有人分別支出，受托人實(shí)際支付賠償
4.2.2.5租客不交回物業(yè)管有權(quán)不能取得賠償金
4.2.2.6租客的申請(qǐng)登記時(shí)限
4.2.2.7租客無(wú)權(quán)參加申請(qǐng)強(qiáng)制售賣(mài)令主程序
4.2.3分配給份數(shù)擁有人
4.3強(qiáng)制售賣(mài)令的無(wú)效
4.4本章小結(jié)
第5章對(duì)內(nèi)地城市更新的借鑒意義
5.1以深圳市為代表的內(nèi)地城市更新遭遇的問(wèn)題
5.1.1深圳市城市更新遇到的困境
5.1.1.1深圳市拆除重建類(lèi)城市更新現(xiàn)狀
5.1.1.2擬成為實(shí)施主體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的困境
5.1.2相關(guān)可能方法的障礙
5.1.2.1政府組織實(shí)施或征收
1.現(xiàn)行法律的規(guī)定
2.實(shí)踐中的問(wèn)題
5.1.2.2相關(guān)部門(mén)居中調(diào)解
1.專(zhuān)家意見(jiàn)+調(diào)解模式
2.調(diào)解+仲裁
3.仲裁
5.2深圳建立強(qiáng)制售賣(mài)制度的必要性和難點(diǎn)
5.2.1公平高效地解決小業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間利益糾紛
5.2.2彌補(bǔ)法律漏洞
5.2.3建立制度的難點(diǎn)
5.3借鑒香港經(jīng)驗(yàn)時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題
5.3.1深圳城市更新和香港土地強(qiáng)制售賣(mài)對(duì)象的區(qū)別
5.3.1.1政府統(tǒng)籌角色不同
5.3.1.2更新土地面積的區(qū)別
5.3.1.3更新對(duì)象選定標(biāo)準(zhǔn)的區(qū)別
5.3.2香港土地強(qiáng)制售賣(mài)的檢討
5.3.3強(qiáng)制售賣(mài)理由與公共利益的關(guān)系
5.4深圳建立私人強(qiáng)制售賣(mài)土地的要素
5.4.1裁判機(jī)關(guān)的確定和完善
5.4.2申請(qǐng)拍賣(mài)條件
5.4.2.1拍賣(mài)城市更新單元的條件
5.4.2.2申請(qǐng)人取得更新單元內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的數(shù)量
5.4.3拍賣(mài)對(duì)象——全部還是少數(shù)？
5.4.4法院審查要點(diǎn)
5.4.4.1更新單元內(nèi)建筑物市值報(bào)告
5.4.4.2開(kāi)發(fā)商盡力與小業(yè)主達(dá)成協(xié)議的證明
5.4.5政府行政主管部門(mén)的角色
5.4.6拍賣(mài)令的內(nèi)容
5.4.6.1拍賣(mài)底價(jià)
5.4.6.2拍賣(mài)人的確定
5.4.6.3拍賣(mài)價(jià)款的支付
5.4.6.4租賃關(guān)系終止與對(duì)承租人的補(bǔ)償
5.4.6.5拍賣(mài)價(jià)款的分配
5.4.6.6競(jìng)得人的義務(wù)
5.5深圳市城市更新不動(dòng)產(chǎn)強(qiáng)制拍賣(mài)辦法（建議稿）
第一章總則
第二章城市更新單元和申請(qǐng)人
第三章起訴
第四章法院審理
第五章法院判決
第六章拍賣(mài)執(zhí)行
第七章附則
5.6本章小結(jié)
本書(shū)結(jié)論
附件一：《土地（為重新發(fā)展而強(qiáng)制售賣(mài)）條例》中文本
附件二：《土地（為重新發(fā)展而強(qiáng)制售賣(mài)）（指明較低百分比）公告》中文本
附件三：《土地（為重新發(fā)展而強(qiáng)制售賣(mài)）條例》英文本
附件四：《土地（為重新發(fā)展而強(qiáng)制售賣(mài)）（指明較低百分比）公告》英文本
附件五：《深圳市城市更新辦法》
附件六：《關(guān)于印發(fā)深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則的通知》
案例索引
參考文獻(xiàn)
后記