廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例
廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例
廣西壯族自治區(qū)人大常委會
廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例
業(yè)主委員會任職期間有下列情形之一的,街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當組建換屆選舉籌備組,并由籌備組按照籌備召開首次業(yè)主大會會議的有關(guān)規(guī)定,組織召開業(yè)主大會會議;業(yè)主大會應當啟動提前換屆選舉程序:
。ㄒ唬┳鞒龅臎Q定嚴重違反法律、法規(guī)的;
(二)業(yè)主委員會連續(xù)六個月不履行或者不正確履行職責,經(jīng)街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責令限期整改后拒不改正的;
。ㄈ┌凑毡緱l例第三十二條規(guī)定遞補后,業(yè)主委員會委員仍不足五人的;
。ㄋ模I(yè)主委員會無法正常履行職責的其他情形。
換屆選舉經(jīng)費在公共收益中列支。
自換屆選舉籌備組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生期間,業(yè)主委員會不得組織召開業(yè)主大會會議對下列事項作出決定:
。ㄒ唬┻x聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)服務人;
。ǘ┱{(diào)整物業(yè)收費標準;
。ㄈ┏龂乐赜绊懳飿I(yè)正常使用的緊急情況需要立即對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行緊急維修、更新、改造之外的物業(yè)維修、更新、改造等重大事項;
。ㄋ模┢渌卮笫马。
第四十一條 鼓勵業(yè)主大會建立業(yè)主委員會委員任中審計和離任審計制度。審計可以委托專業(yè)審計機構(gòu)實施,費用在公共收益中列支。
第四十二條 業(yè)主委員會委員資格自行終止或者被罷免,或者業(yè)主委員會換屆的,應當在十日內(nèi)移交其保管的有關(guān)財務憑證、業(yè)主名冊、會議紀要等檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財物。
業(yè)主委員會委員資格自行終止或者被罷免的,向業(yè)主委員會移交。
業(yè)主委員會換屆的,由上一屆業(yè)主委員會向新一屆業(yè)主委員會移交。
拒不移交本條第一款規(guī)定的檔案資料、印章和財物的,新一屆業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促移交,并可以向轄區(qū)公安派出所請求協(xié)助。
第四十三條 有下列情形之一的,街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以組建由業(yè)主代表、居(村)民委員會代表等組成的物業(yè)管理委員會:
。ㄒ唬┎痪邆涑闪I(yè)主大會條件的;
。ǘ┚邆涑闪I(yè)主大會條件但因各種原因未成立的;
。ㄈI(yè)主大會成立后,未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的。
物業(yè)管理委員會作為臨時機構(gòu),組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項,推動符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。物業(yè)管理委員會自業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起停止履行職責,并在十日內(nèi)與業(yè)主委員會辦理移交手續(xù)。
物業(yè)管理委員會的人員組成,應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
物業(yè)管理委員會及其人員相關(guān)事項適用本條例關(guān)于業(yè)主委員會及其委員的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)管理委員會組建、運行、職責、任期以及監(jiān)督管理等具體辦法由自治區(qū)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定。
第三章 前期物業(yè)管理
第四十四條 住宅小區(qū)的建設(shè)單位應當在辦理預售許可或者現(xiàn)房銷售備案前,通過招投標方式選聘物業(yè)服務人,簽訂前期物業(yè)服務合同,制定臨時管理規(guī)約。建設(shè)單位應當在招標文件中對物業(yè)服務人的信用提出相應要求;物業(yè)服務人在編制投標文件時應當載明信用信息。投標人少于三人或者建筑面積在三萬平方米以下的,經(jīng)物業(yè)所在地的縣級人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門批準,可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務人;擬選聘物業(yè)服務人應當注明其信用信息。
住宅小區(qū)的建設(shè)單位與物業(yè)服務人按照招投標文件簽訂前期物業(yè)服務合同后,不得簽訂背離招投標文件實質(zhì)性內(nèi)容和前期物業(yè)服務合同的補充協(xié)議。
第四十五條 建設(shè)單位應當參照人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定的前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約示范文本制定前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約,并自簽訂和發(fā)布之日起十五日內(nèi)報物業(yè)所在地的縣級人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案。前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約內(nèi)容與示范文本內(nèi)容不一致的,應當在備案時作出書面說明。
前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約作為建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同的附件。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時,應當對遵守臨時管理規(guī)約和履行依法簽訂的前期物業(yè)服務合同予以書面承諾。
前期物業(yè)服務合同的期限一般不超過五年。合同有效期內(nèi),業(yè)主委員會或者業(yè)主與新物業(yè)服務人訂立的物業(yè)服務合同生效的,前期物業(yè)服務合同終止。前期物業(yè)服務合同期限屆滿前九十日,由業(yè)主依法共同決定是否續(xù)聘;前期物業(yè)服務合同期限屆滿,業(yè)主沒有依法共同作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務人的決定,物業(yè)服務人仍按照原物業(yè)服務合同繼續(xù)提供服務的,原物業(yè)服務合同繼續(xù)有效,但是服務期限為不定期,當事人可以隨時解除不定期物業(yè)服務合同。
首次業(yè)主大會會議通過的管理規(guī)約生效的,臨時管理規(guī)約失效。
第四十六條 新建物業(yè)交付使用前,建設(shè)單位和前期物業(yè)服務人應當在物業(yè)所在地的縣級人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門的指導、監(jiān)督下,按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務合同約定,共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗,確認現(xiàn)場查驗結(jié)果,形成查驗記錄。未進行承接查驗的,不得交付使用。
實施承接查驗時,應當邀請街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居(村)民委員會派人參與現(xiàn)場查驗,必要時可以聘請第三方機構(gòu)予以協(xié)助。
承接查驗后,建設(shè)單位應當與物業(yè)服務人簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議,對物業(yè)承接查驗基本情況、存在的問題和解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務、責任歸屬等進行明確。物業(yè)承接查驗協(xié)議作為前期物業(yè)服務合同的補充協(xié)議,與前期物業(yè)服務合同具有同等效力。
物業(yè)承接查驗的費用由建設(shè)單位承擔,但是另有約定的除外。
第四十七條 建設(shè)單位應當在物業(yè)承接查驗前二十日內(nèi)向物業(yè)服務人移交下列資料:
。ㄒ唬┛⒐た偲矫鎴D,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、綠化工程竣工圖等竣工驗收資料;
。ǘ┕灿迷O(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料;
。ㄈ┕╇、供水、供燃氣、通信、有線電視等準許使用文件;
(四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(五)物業(yè)服務用房的清單;
(六)按照國家有關(guān)規(guī)定承接查驗所必需的其他資料。
建設(shè)單位未在前款規(guī)定的期限內(nèi)全部移交前款所列資料的,應當列出未移交資料的詳細清單,并書面承諾補交的具體期限。
第四十八條 物業(yè)服務人應當自物業(yè)交接后三十日內(nèi),持以下資料的復印件并加蓋公章,向物業(yè)所在地的縣級人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門辦理物業(yè)承接查驗備案:
(一)物業(yè)承接查驗協(xié)議;
。ǘ┙ㄔO(shè)單位移交資料清單;
。ㄈ┎轵、交接記錄;
。ㄋ模┡c承接查驗有關(guān)的其他資料。
報送資料齊全的,物業(yè)所在地的縣級人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應當予以備案并將備案意見抄送街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。報送資料不齊全的,物業(yè)所在地的縣級人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應當責令物業(yè)服務人限期補齊。
物業(yè)服務人應當將物業(yè)承接查驗備案情況書面告知業(yè)主或者買受人,并將物業(yè)承接查驗資料作為物業(yè)管理檔案長期保存。
物業(yè)服務人擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè),因房屋質(zhì)量、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的,應當依法承擔賠償責任。
物業(yè)承接查驗資料屬于全體業(yè)主共有,業(yè)主有權(quán)免費查詢。
物業(yè)服務合同終止的,原物業(yè)服務人應當及時將物業(yè)承接查驗檔案向業(yè)主委員會移交。
第四十九條 建設(shè)單位應當按照國家規(guī)定及合同約定的保修期限和保修范圍承擔物業(yè)的保修責任。建設(shè)單位委托物業(yè)服務人保修的,應當與物業(yè)服務人另行簽訂委托協(xié)議并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向業(yè)主公示。
在物業(yè)保修期限和保修范圍內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的,物業(yè)服務人應當向建設(shè)單位發(fā)出保修通知,建設(shè)單位應當履行保修義務,并對造成的損失承擔賠償責任。
第五十條 物業(yè)服務用房由建設(shè)單位無償配置,由全體業(yè)主共有,其費用列入開發(fā)建設(shè)成本,任何單位和個人不得擅自變更用途和位置,也不得占用、轉(zhuǎn)讓、抵押。
物業(yè)服務用房包括物業(yè)辦公用房和業(yè)主委員會用房。建設(shè)單位應當按照不低于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)總建筑面積千分之二的比例且不少于一百平方米的標準配置。業(yè)主委員會用房占物業(yè)服務用房比例不超過百分之二十且面積不低于二十平方米。物業(yè)服務用房應當為地面以上,具備水、電、網(wǎng)絡(luò)、通風、采光等基本使用條件的房屋。沒有配置電梯的物業(yè)服務用房所在樓層不得高于標準層二樓。
人民政府自然資源(城鄉(xiāng)規(guī)劃)主管部門應當按照本條第二款的規(guī)定核定物業(yè)服務用房的位置和面積,在建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖上注明物業(yè)服務用房的具體位置和面積。
建設(shè)單位申請房屋預售許可證時,不得將物業(yè)服務用房納入可銷售范圍。物業(yè)服務用房應當與所在樓棟同時交付使用。
第五十一條 分期建設(shè)的物業(yè),前期未配置足額物業(yè)服務用房的,建設(shè)單位應當在前期物業(yè)服務合同備案時按照本條例第五十條第二款規(guī)定劃出相應面積的房屋,臨時替代物業(yè)服務用房。臨時替代物業(yè)服務用房不能抵押、轉(zhuǎn)讓。物業(yè)服務用房配置達到規(guī)定標準后,解除對臨時替代物業(yè)服務用房的抵押、轉(zhuǎn)讓限制。
第五十二條 前期物業(yè)費按照不同物業(yè)的使用性質(zhì)和特點,實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。政府指導價由設(shè)區(qū)的市、縣級人民政府發(fā)展改革主管部門會同同級人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門,根據(jù)物業(yè)類型、物業(yè)服務等級、服務成本和物價指數(shù)變動等情況,分類制定相應的基準價和浮動幅度,每三年調(diào)整一次并向社會公布。
業(yè)主或者物業(yè)服務人因政府指導價變動需要調(diào)整前期物業(yè)費標準的,應當按照前期物業(yè)服務合同約定,根據(jù)自治區(qū)物業(yè)服務等級評定的有關(guān)規(guī)定先行核定物業(yè)服務等級后,按照核定的物業(yè)服務等級在政府指導價的范圍內(nèi)調(diào)整。
第五十三條 建設(shè)單位與前期物業(yè)服務人應當按照設(shè)區(qū)的市、縣級人民政府物業(yè)費相關(guān)規(guī)定,在前期物業(yè)服務合同中明確約定各項收費標準。建設(shè)單位出售物業(yè)時,不得承諾或者代物業(yè)服務人承諾或者約定減免物業(yè)費。
自前期物業(yè)服務合同簽訂之日至物業(yè)交付使用之日發(fā)生的前期物業(yè)費,由建設(shè)單位承擔;自物業(yè)交付使用之日至前期物業(yè)服務合同終止之日發(fā)生的前期物業(yè)費,由建設(shè)單位和買受人按照物業(yè)買賣合同的約定承擔。物業(yè)交付使用時,除物業(yè)買賣合同另有約定外,物業(yè)服務人不得向買受人收取任何費用。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已竣工驗收但尚未出售或者尚未交付給買受人的房屋、車位等物業(yè),其前期物業(yè)費由建設(shè)單位按照該區(qū)域同類物業(yè)的標準全額支付。
第五十四條 未達到成立業(yè)主大會條件,前期物業(yè)服務人退出的,建設(shè)單位應當按照選聘前期物業(yè)服務人的規(guī)定和物業(yè)買賣合同中物業(yè)服務方面相關(guān)約定,通過招投標重新選聘物業(yè)服務人,并報告物業(yè)所在地的縣級人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,同時在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。新物業(yè)服務人確定后的十五日內(nèi),建設(shè)單位應當將招投標情況書面告知全體業(yè)主。
重新選聘的物業(yè)服務人的信用等級不得低于原物業(yè)服務人信用等級,物業(yè)服務等級標準不得低于原前期物業(yè)服務合同約定的等級標準,物業(yè)收費標準不得高于原前期物業(yè)服務合同約定的標準。
第四章 物業(yè)管理服務
第五十五條 接受業(yè)主委托的物業(yè)服務企業(yè)應當具有獨立法人資格,擁有相應的專業(yè)技術(shù)人員,具備為業(yè)主提供物業(yè)管理專業(yè)服務的能力。
電梯、消防等具有專業(yè)技術(shù)要求的設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護,應當委托具有資質(zhì)的專業(yè)機構(gòu)或者人員實施。
第五十六條 業(yè)主大會選聘物業(yè)服務人前,業(yè)主委員會應當擬訂選聘方案并經(jīng)業(yè)主大會會議審議通過。選聘方案應當包括擬選聘物業(yè)服務人的信用信息、服務實績要求、物業(yè)服務等級及收費標準、物業(yè)服務合同期限和選聘方式、評分標準、評委組成等內(nèi)容。
除續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)外,鼓勵通過招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。招投標具體辦法由自治區(qū)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定。
業(yè)主大會選聘物業(yè)服務人的物業(yè)服務合同期限一般不超過五年,具體期限由業(yè)主依法共同決定。
第五十七條 自治區(qū)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應當制定物業(yè)服務合同示范文本,并向社會公布。
物業(yè)服務合同示范文本一般包括服務事項、服務質(zhì)量、服務費用的標準和收取辦法、物業(yè)專項維修資金的使用、物業(yè)服務用房的管理和使用、服務期限、服務交接等條款。
簽訂或者變更物業(yè)服務合同應當加蓋業(yè)主大會印章,并自簽訂或者變更之日起十五日內(nèi),由物業(yè)服務人將物業(yè)服務合同報物業(yè)所在地的縣級人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案?h級人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應當自收到之日起十五日內(nèi)抄送物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
提倡業(yè)主或者業(yè)主大會參照人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定的物業(yè)服務合同示范文本與物業(yè)服務人簽訂物業(yè)服務合同。
第五十八條 業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務人的,可以解除物業(yè)服務合同。決定解聘的,應當提前六十日書面通知物業(yè)服務人,但是合同對通知期限另有約定的除外。
物業(yè)服務期限屆滿前,物業(yè)服務人要求提前解除物業(yè)服務合同的,應當提前九十日書面通知業(yè)主或者業(yè)主委員會,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告,但是合同對通知期限另有約定的除外。
提前解除物業(yè)服務合同的,業(yè)主委員會應當在業(yè)主大會作出決定或者接到物業(yè)服務人書面通知后的三十日內(nèi)依照業(yè)主大會議事規(guī)則,組織召開業(yè)主大會會議,選聘新的物業(yè)服務人。
第五十九條 物業(yè)服務合同期限屆滿前九十日,業(yè)主應當依法共同決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務人。決定解聘原物業(yè)服務人的,應當提前六十日書面通知原物業(yè)服務人,但是合同對通知期限另有約定的除外。
物業(yè)服務人決定在物業(yè)服務合同期限屆滿后不再提供物業(yè)服務的,應當在物業(yè)服務合同期限屆滿前九十日書面通知業(yè)主或者業(yè)主委員會,但是合同對通知期限另有約定的除外。
物業(yè)服務合同期限屆滿后,業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘的決定,物業(yè)服務人繼續(xù)提供服務的,原物業(yè)服務合同繼續(xù)有效,但是服務期限為不定期。當事人可以隨時解除不定期物業(yè)服務合同,但是應當提前六十日書面通知對方。
第六十條 物業(yè)服務人享有下列權(quán)利:
。ㄒ唬└鶕(jù)法律、法規(guī)規(guī)定,臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、物業(yè)服務合同等約定,對物業(yè)及其環(huán)境、秩序進行管理;
(二)依照物業(yè)服務合同約定收取物業(yè)費;
(三)法律、法規(guī)規(guī)定,臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、物業(yè)服務合同等約定的其他權(quán)利。
任何單位和個人不得強制物業(yè)服務人代收有關(guān)費用或者提供無償服務。
第六十一條 物業(yè)服務人應當按照法律、法規(guī)規(guī)定和臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、物業(yè)服務合同的約定以及有關(guān)物業(yè)管理的技術(shù)標準和行業(yè)規(guī)范提供服務,執(zhí)行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定。
物業(yè)服務人應當及時向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全、合理使用物業(yè)的注意事項,及時對業(yè)主提出的意見和建議進行答復并改進和完善服務。
物業(yè)服務人發(fā)現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)使用人在物業(yè)使用過程中有違反法律、法規(guī)規(guī)定以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約行為的,應當予以勸阻、制止;勸阻、制止無效的,對違反法律、法規(guī)規(guī)定的行為應當報告街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者有關(guān)主管部門,對違反臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約的行為應當及時報告業(yè)主委員會和居(村)民委員會。
物業(yè)服務人應當建立健全安全管理制度,定期檢查物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各項安全防范措施的落實情況,發(fā)現(xiàn)有安全隱患的,及時設(shè)置警示標志,采取措施消除安全隱患或者向相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位報告;發(fā)生安全事故或者其他緊急情況時,物業(yè)服務人應當及時采取應急處置措施,并按照規(guī)定向有關(guān)主管部門或者相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位報告。
物業(yè)服務人應當協(xié)助成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為業(yè)主大會籌備組和業(yè)主大會、業(yè)主委員會的活動提供相應的人力、場地等支持。
第六十二條 物業(yè)服務人應當建立、保存下列檔案和資料:
。ㄒ唬I(yè)主共有部分經(jīng)營管理檔案;
。ǘ┬^(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、電梯、水泵、消防設(shè)施、消防器材、防盜門等物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備檔案及其改造、維修、運行、保養(yǎng)、檢驗檢測的有關(guān)資料;
。ㄈ┧淝逑从涗浖八渌|(zhì)檢測報告;
。ㄋ模┳≌b飾裝修管理資料;
。ㄎ澹I(yè)主名冊;
。┖炗喌墓╇、供水、垃圾清運、通信網(wǎng)絡(luò)等書面協(xié)議;
。ㄆ撸┪飿I(yè)服務活動中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的其他資料。
第六十三條 物業(yè)服務人應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置如實公示并及時更新下列信息,同時通過其他便捷方式告知全體業(yè)主:
。ㄒ唬┪飿I(yè)服務人的營業(yè)執(zhí)照、信用信息和服務咨詢投訴電話,項目負責人的基本情況和聯(lián)系方式;
(二)物業(yè)服務內(nèi)容、服務質(zhì)量標準,收費項目、收費標準、收費方式等;
(三)物業(yè)承接查驗情況和物業(yè)承接查驗協(xié)議;
。ㄋ模╇娞荨⑾、二次供水等專項設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應急處置方案等;
。ㄎ澹┪飿I(yè)專項維修資金使用情況,包括涉及維修、更新、改造項目的明細;
。┧、電等公共能耗總量、明細及費用分攤情況;
。ㄆ撸┪飿I(yè)管理區(qū)域公共收益收支情況,包括與公共收益相關(guān)的合同或者協(xié)議等;
(八)業(yè)主、物業(yè)使用人進行房屋裝飾裝修活動的情況;
。ň牛┓、法規(guī)規(guī)定及物業(yè)服務合同約定應當公示的其他信息。
前款第一項至第四項和第八項應當持續(xù)公示并及時更新,第五項至第七項至少每半年公布一次,公示期不少于三十日。
業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的,物業(yè)服務人應當及時解答。
第六十四條 物業(yè)服務人不得有下列行為:
。ㄒ唬⿲⑽飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務委托給第三人或者將全部物業(yè)服務支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人;
。ǘ┡灿没蛘呱米允褂梦飿I(yè)專項維修資金和公共收益;
。ㄈ┥米愿淖兾飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和物業(yè)服務用房用途;
。ㄋ模┥米哉加谩⑼诰蛭飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地,擅自侵占綠地、砍伐樹木;
(五)擅自利用、許可或者默許他人在公共場地、共用部位從事經(jīng)營活動,或者利用公共場地、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行廣告宣傳等;
。┪匆婪ńK止物業(yè)服務合同,擅自停止服務或者退出物業(yè)管理區(qū)域;
(七)限定業(yè)主、物業(yè)使用人購買其指定的商品、裝修裝飾材料或者提供的服務;
(八)擅自提高收費標準或者擴大收費范圍、重復收費、捆綁收費以及收取物業(yè)服務合同約定外的費用;
。ň牛┮圆糠謽I(yè)主拖欠物業(yè)費、不配合管理等為由減少服務內(nèi)容、降低服務質(zhì)量標準;
。ㄊ┎扇⊥V构╇姟⒐┧、供燃氣等方式催交物業(yè)費;
。ㄊ唬┬孤痘蛘呱米允褂脴I(yè)主信息,或者對業(yè)主進行騷擾、恐嚇、打擊報復、采取暴力行為;
(十二)損害業(yè)主權(quán)益的其他行為。
第六十五條 業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定支付物業(yè)費。業(yè)主與物業(yè)使用人約定物業(yè)費由物業(yè)使用人支付的,業(yè)主負有連帶責任。
業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的,物業(yè)服務人可以通過信函、電話、短信息等方式催告其在合理期限內(nèi)支付;合理期限屆滿后仍不支付的,物業(yè)服務人、業(yè)主委員會可以在業(yè)主戶門、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置將欠費情況予以公告,物業(yè)服務人也可以提起訴訟或者申請仲裁。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時,應當與物業(yè)服務人結(jié)清物業(yè)費;未結(jié)清的,買賣雙方應當對物業(yè)費的結(jié)算作出約定,并告知物業(yè)服務人;約定由買受方支付的,業(yè)主負有連帶責任。
第六十六條 供電、供水、供燃氣、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應當根據(jù)國家、自治區(qū)有關(guān)規(guī)定及行業(yè)技術(shù)規(guī)范向最終用戶提供裝表到戶、維護到戶、收費到戶的服務。
相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位不得強制物業(yè)服務人代收費用,不得因部分最終用戶未交費而對已交費用戶和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備停止服務。委托物業(yè)服務人代收費用和對相關(guān)設(shè)施設(shè)備進行日常維修、養(yǎng)護的,應當簽訂書面協(xié)議,明確委托事項、委托期限、委托費用及支付方式等。未簽訂書面委托協(xié)議的,由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位自行負責相關(guān)工作。
物業(yè)服務人接受相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位委托代收相關(guān)費用的,不得向業(yè)主收取額外手續(xù)費等費用。退出物業(yè)管理區(qū)域的,應當與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位進行代收費用清算。未清算的,相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位不得以未收到費用為由停止向最終用戶提供服務。
第六十七條 物業(yè)服務人退出物業(yè)管理區(qū)域時應當按照下列規(guī)定辦理:
。ㄒ唬┡c業(yè)主或者業(yè)主大會選聘的新物業(yè)服務人、業(yè)主委員會辦理移交手續(xù);
。ǘ]有業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會不能正常履行職責,且未選聘新物業(yè)服務人的,與居(村)民委員會辦理移交手續(xù);
。ㄈI(yè)主或者業(yè)主大會決定自行管理的,與自行管理的執(zhí)行人或者負責人辦理移交手續(xù)。
移交各方應當做好查驗記錄。查驗記錄應當包括查驗時間、查驗內(nèi)容、查驗結(jié)論、存在問題及其處理意見等,并由移交雙方當事人簽字蓋章。
第六十八條 除物業(yè)服務合同另有約定期限外,物業(yè)服務人應當自物業(yè)服務合同終止之日起十日內(nèi),對下列事項進行交接并退出物業(yè)管理區(qū)域:
。ㄒ唬┮平槐緱l例第四十七條、第六十二條規(guī)定的全部物業(yè)檔案資料;
。ǘ┮平粯I(yè)主共有部分;
。ㄈ┕彩找娴慕Y(jié)余;
。ㄋ模┣逅泐A收、代收的有關(guān)費用;
。ㄎ澹┪飿I(yè)服務合同約定的其他事項。
原物業(yè)服務人不得以業(yè)主欠交物業(yè)費、對業(yè)主共同決定有異議、與業(yè)主大會或者業(yè)主委員會有其他糾紛等為由拒絕辦理交接,不得以任何理由阻撓新物業(yè)服務人進場服務。原物業(yè)服務人拒不移交前款事項或者拒絕退出物業(yè)管理區(qū)域的,業(yè)主委員會或者業(yè)主可以向街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和縣級人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門報告,并可以向轄區(qū)公安派出所請求協(xié)助,或者提起訴訟,要求原物業(yè)服務人移交前款事項并退出物業(yè)管理區(qū)域;原物業(yè)服務人有破壞設(shè)施設(shè)備、毀壞賬冊等違法行為的,由公安機關(guān)依法處理。
第六十九條 物業(yè)服務人退出物業(yè)管理區(qū)域且業(yè)主大會尚未選聘新物業(yè)服務人的,由業(yè)主委員會在街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府監(jiān)督下,從應急物業(yè)服務人備選庫中隨機抽選一家物業(yè)服務人,提供供電、供水、垃圾清運、電梯運行等維持業(yè)主基本生活服務事項的應急服務。
沒有業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會不能正常履行職責的,經(jīng)百分之二十以上業(yè)主申請,由居(村)民委員會在街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府監(jiān)督下,從應急物業(yè)服務人備選庫中隨機抽選一家物業(yè)服務人提供應急服務。
提供應急物業(yè)服務的,業(yè)主委員會或者居(村)民委員會應當將服務事項、負責人員、服務期限、服務費用等相關(guān)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。應急物業(yè)服務合同期限最長不超過六個月,費用由全體業(yè)主承擔。
應急物業(yè)服務期間,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居(村)民委員會應當組織業(yè)主依法共同決定選聘新物業(yè)服務人,協(xié)調(diào)新物業(yè)服務人和應急物業(yè)服務人做好交接。
應急物業(yè)服務人備選庫由設(shè)區(qū)的市人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門按照公開、自愿、擇優(yōu)的原則建立。
第七十條 業(yè)主或者業(yè)主大會決定自行管理的住宅小區(qū),應當制定業(yè)主自行管理方案。方案應當經(jīng)全體業(yè)主依法表決通過,并書面向街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。
業(yè)主自行管理方案包括下列內(nèi)容:
。ㄒ唬┳孕泄芾淼膱(zhí)行人或者負責人及其權(quán)利和責任;
。ǘ┕芾淼氖马、費用、期限;
(三)選聘專業(yè)性服務機構(gòu)的類型、資格條件及選聘的方式,選聘勞務人員的數(shù)量、資格條件及選聘的方式;
(四)業(yè)主支付物業(yè)費的標準和方式;
。ㄎ澹┳孕泄芾淼钠渌马棥
本條例對業(yè)主委員會委員、物業(yè)服務人的相關(guān)規(guī)定適用于自行管理的執(zhí)行人或者負責人。
第七十一條 業(yè)主或者業(yè)主大會決定自行管理的住宅小區(qū),可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序維護、清潔衛(wèi)生、園林綠化、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、工程施工等專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務機構(gòu)或者個人,專業(yè)性服務機構(gòu)或者個人不得將承接的專項服務業(yè)務再次委托給他人。
業(yè)主自行管理的住宅小區(qū)收取物業(yè)費等費用需要開具發(fā)票的,按照稅收法律、法規(guī)相關(guān)規(guī)定向物業(yè)所在地的稅務部門申請領(lǐng)用或者代開,并依法納稅。
第七十二條 老舊小區(qū)可以通過市場化管理、單位自管、業(yè)主自行管理等模式進行管理。
縣級人民政府應當根據(jù)國家和自治區(qū)有關(guān)老舊小區(qū)整治改造規(guī)劃和年度計劃,加強對老舊小區(qū)的指導和管理,及時解決老舊小區(qū)在物業(yè)管理方面的困難和問題。
第七十三條 發(fā)生突發(fā)事件,縣級人民政府有關(guān)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當組織、指導物業(yè)服務人在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)落實各項應急處置措施和其他管理措施,并給予物資和資金支持。物業(yè)服務人應當按照政府要求開展相關(guān)應對工作,業(yè)主委員會、業(yè)主、物業(yè)使用人應當予以配合。
第五章 物業(yè)使用與維護
第七十四條 業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務人應當遵守法律、法規(guī)和臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約,按照規(guī)劃用途安全、合理使用物業(yè)。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為:
。ㄒ唬⿹p壞、擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu);
。ǘ⿲⒎块g或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房;
(三)侵占、損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;
。ㄋ模┥米哉加、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地,毀壞綠化植物和綠化設(shè)施;
。ㄎ澹┻`法搭建建筑物、構(gòu)筑物、障礙物,破壞或者擅自改變房屋外觀;
。┻`反安全管理規(guī)定生產(chǎn)、經(jīng)營、儲存易燃、易爆、劇毒、腐蝕性、放射性等危險物品;
。ㄆ撸┥米约茉O(shè)電線、電纜;
。ò耍⿵慕ㄖ镏袙仈S物品;
。ň牛╇S意棄置垃圾,將有毒有害廢液排入城鎮(zhèn)污水收集管網(wǎng),露天燒烤,露天焚燒產(chǎn)生有毒有害煙塵和惡臭氣體的物質(zhì);
。ㄊ┥米耘欧懦^國家環(huán)境噪聲排放標準的噪聲;
。ㄊ唬┱加、堵塞、封閉消防通道、疏散通道、消防車登高操作場地,損壞消防、人民防空設(shè)施及器材;
。ㄊ┻`反法律、法規(guī)和臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約飼養(yǎng)動物;
。ㄊ┓伞⒎ㄒ(guī)和臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約禁止的其他行為。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生前款行為時,物業(yè)服務人、業(yè)主委員會、業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)投訴、舉報、勸阻、制止;勸阻、制止無效的,應當及時報告街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府接到報告并在調(diào)查、了解情況后按照法定權(quán)限予以依法處置;超出權(quán)限范圍的,分別通知人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)、自然資源(城鄉(xiāng)規(guī)劃)、公安、消防救援、城市管理綜合行政執(zhí)法等主管部門到場依法處置。行為人的行為給其他業(yè)主和物業(yè)使用人造成損害的,依法承擔賠償責任。
第七十五條 業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務人不得違反法律、法規(guī)和臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約,將住宅、車位、車庫等改變?yōu)榻?jīng)營性用房或者經(jīng)營場所。確需將住宅、車位、車庫等改變?yōu)榻?jīng)營性用房或者經(jīng)營場所的,應當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意,并依法辦理相關(guān)手續(xù)。
第七十六條 業(yè)主出租或者轉(zhuǎn)讓物業(yè)的,可以在物業(yè)租賃或者轉(zhuǎn)讓合同中對物業(yè)費的支付作出約定,并在合同簽訂后十日內(nèi),將承租人或者受讓人的姓名、聯(lián)系方式、身份證復印件、租賃期限以及物業(yè)費、公共水電分攤支付等事項書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務人。
第七十七條 業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋,應當遵守法律、法規(guī)、臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約,開工前應當與物業(yè)服務人簽訂裝飾裝修管理協(xié)議,對房屋裝飾裝修的時間、垃圾處理、噪聲揚塵控制、外立面管控、防盜網(wǎng)和空調(diào)室外機安裝以及電梯、消防設(shè)施等共用設(shè)施設(shè)備的保護、禁止行為等注意事項以及違約責任作出明確約定。
業(yè)主、物業(yè)使用人拒絕與物業(yè)服務人簽訂裝飾裝修管理協(xié)議的,物業(yè)服務人可以按照臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約的規(guī)定,禁止裝飾裝修施工人員、材料進入物業(yè)管理區(qū)域。
物業(yè)服務人應當派人對裝飾裝修現(xiàn)場進行巡查;巡查時,業(yè)主、物業(yè)使用人或者裝飾裝修施工人員應當予以配合。巡查人員發(fā)現(xiàn)有違反裝飾裝修管理協(xié)議的,應當予以勸阻;勸阻無效的,物業(yè)服務人應當及時報告相關(guān)主管部門。
裝飾裝修施工損壞共用設(shè)施設(shè)備、污染共用部位的,由業(yè)主、物業(yè)使用人負責修復、清潔;拒絕修復、清潔的,由物業(yè)服務人代為修復、清潔,所需費用由業(yè)主或者物業(yè)使用人承擔。
第七十八條 業(yè)主、物業(yè)使用人對其使用的窗戶、陽臺或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物承擔安全管理責任。物業(yè)服務人應當對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的天面、外墻、樓梯間等易于發(fā)生安全風險的設(shè)施設(shè)備和公共區(qū)域加強日常巡查,發(fā)現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)使用人使用的窗戶、陽臺或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物存在脫落、墜落等安全隱患的,應當及時通知并督促業(yè)主或者物業(yè)使用人盡快消除安全隱患。
第七十九條 新建住宅小區(qū)應當規(guī)劃和配套建設(shè)電動汽車、電動自行車集中停放和集中充電設(shè)施。已投入使用的住宅小區(qū),根據(jù)實際情況增建、改建電動汽車、電動自行車集中停放場所,完善集中充電等配套設(shè)施。
禁止在建筑物內(nèi)的首層門廳、疏散通道、安全出口、樓梯間等影響消防通道暢通的區(qū)域停放電動自行車,為電動自行車充電;禁止在標準層二樓以上建筑物專有部分為電動自行車、電動自行車蓄電池充電;禁止違反安全用電要求亂拉電線和插座為電動自行車、電動自行車蓄電池充電。
第八十條 人民政府自然資源(城鄉(xiāng)規(guī)劃)主管部門應當將規(guī)劃用于停車的車位、車庫在建設(shè)工程規(guī)劃許可證的附件中予以注明,同時明確物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車位、車庫的配置比例。
建設(shè)單位應當將規(guī)劃車位、車庫的形式或者類型、數(shù)量、處置方式等信息向物業(yè)買受人公示。用于銷售的車位、車庫,應當在銷售前辦理車位、車庫預售許可或者現(xiàn)售備案。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。不出售或者尚未出售的,應當出租給本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主、物業(yè)使用人停放車輛,且不得以只售不租為由拒絕出租,租金按照自治區(qū)、設(shè)區(qū)的市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
建設(shè)單位、物業(yè)服務人應當按季度公示車位、車庫數(shù)量和使用信息等。在滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的購買和承租需要并提前七日向業(yè)主公示后,可以臨時按月將剩余車位、車庫出租給本物業(yè)管理區(qū)域外的單位或者個人。
第八十一條 業(yè)主大會成立前,利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地、架空層等業(yè)主共有部分劃定公共車位停放車輛的,應當在前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約中明確約定。業(yè)主大會成立后,利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地、架空層等業(yè)主共有部分劃定公共車位停放車輛的,應當經(jīng)業(yè)主大會同意。
劃定車位和停放車輛不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道和消防車登高操作場地。在消防車通道沿途設(shè)置警示標志、標線,提示嚴禁占用消防車通道停放車輛,確保消防車通道暢通。
設(shè)區(qū)的市、縣級人民政府應當組織交通運輸、公安、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、大數(shù)據(jù)、城市管理綜合行政執(zhí)法等有關(guān)主管部門建立停車資源共享協(xié)調(diào)制度。停車位供需矛盾突出的住宅小區(qū),在其周邊商業(yè)配建停車場(庫)、道路具備夜間等時段性停車條件的,縣級以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應當商有關(guān)主管部門提出錯時停車方案。鼓勵業(yè)主與住宅小區(qū)周邊單位通過協(xié)商實現(xiàn)停車資源共享。
第八十二條 利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事商業(yè)推廣、停車、廣告等經(jīng)營活動的,應當按照前期物業(yè)服務合同約定或者經(jīng)業(yè)主大會決定。業(yè)主大會可以授權(quán)業(yè)主委員會同意利用全體業(yè)主共有部分從事相關(guān)活動。
利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營產(chǎn)生的商業(yè)推廣、停車、廣告等公共收益歸全體業(yè)主共有,并應當單獨列賬。百分之五十以上的公共收益優(yōu)先用于補充物業(yè)專項維修資金,剩余部分可以用于業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費、消防設(shè)施和消防器材更新、電動車停放充電場所改造、業(yè)主委員會審計等經(jīng)業(yè)主大會決定的其他支出。
前款所稱的公共收益是指公共收入在扣除適當?shù)慕?jīng)營管理成本后的凈收入。業(yè)主大會成立前扣除的比例不得超過公共收入的百分之三十,業(yè)主大會成立后的扣除比例由業(yè)主大會決定。
公共收益應當存入銀行專戶,接受政府監(jiān)管,并接受業(yè)主監(jiān)督,業(yè)主有權(quán)查詢與公共收益相關(guān)的收支明細、合同、協(xié)議等材料。業(yè)主大會成立前的公共收益統(tǒng)一存入設(shè)立的專門賬戶,并在業(yè)主大會成立后轉(zhuǎn)入業(yè)主大會指定的賬戶。
物業(yè)服務人、業(yè)主委員會應當每季度核對一次公共收益賬目,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示公共收益收支明細、增值和結(jié)存情況。必要時,業(yè)主大會可以對公共收益進行審計,審計費用在公共收益中列支。
第八十三條 物業(yè)保修期限內(nèi)發(fā)生的維修、更新、改造責任和費用,由建設(shè)單位承擔;保修期限屆滿后的維修、更新、改造責任和費用,按照下列規(guī)定承擔:
(一)業(yè)主專有部分由業(yè)主承擔;
。ǘ┪飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備,由業(yè)主按照專有部分建筑面積分攤,從物業(yè)專項維修資金中支付。未設(shè)立物業(yè)專項維修資金或者專項維修資金不足的,由業(yè)主按照專有部分建筑面積承擔。屬于人為損壞的,費用由責任人承擔;
(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供電、供水、供燃氣、通信、有線電視等相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備,按照有關(guān)規(guī)定承擔;
。ㄋ模┪飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用,由物業(yè)服務人從業(yè)主支付的物業(yè)費中支出。
業(yè)主部分共有部分的維修、更新、改造需要使用物業(yè)專項維修資金的,由擁有部分共有部分的業(yè)主共同決定并按照專有部分建筑面積分攤;擁有部分共有部分的業(yè)主作出的決定不得與業(yè)主大會對業(yè)主共有部分作出的決定相抵觸。
第八十四條 建筑物專有部分存在安全隱患,危及公共利益或者他人合法權(quán)益的,相關(guān)業(yè)主應當及時維修、養(yǎng)護,其他業(yè)主應當予以配合。責任人不履行維修養(yǎng)護義務的,可以由物業(yè)服務人報經(jīng)業(yè)主委員會同意,或者按照臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約的規(guī)定,代為維修、養(yǎng)護,費用由責任人承擔。
第八十五條 業(yè)主應當按照國家和自治區(qū)、設(shè)區(qū)的市有關(guān)規(guī)定,將首期物業(yè)專項維修資金存入人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門設(shè)立的物業(yè)專項維修資金專戶。
首期物業(yè)專項維修資金由建設(shè)單位在辦理銷售手續(xù)前預交。買受人在簽訂房屋買賣合同時應當向建設(shè)單位支付其代墊的物業(yè)專項維修資金。
物業(yè)專項維修資金屬于業(yè)主共有,專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造,不得挪作他用。
人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應當按照方便快捷、公開透明、受益人與負擔人相一致的原則,建立健全物業(yè)專項維修資金列支預公示、列支后公示、業(yè)主即時查詢制度,依法保障物業(yè)專項維修資金的正常使用和監(jiān)督管理。
第八十六條 物業(yè)專項維修資金的管理,實行專戶存儲、?顚S、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。設(shè)區(qū)的市、縣級人民政府應當建立健全物業(yè)專項維修資金的使用、管理和監(jiān)督制度。
業(yè)主大會成立前,物業(yè)專項維修資金由人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門代管。業(yè)主大會成立后,根據(jù)業(yè)主大會決定,選擇自行管理或者代管。業(yè)主大會選擇自行管理物業(yè)專項維修資金的,應當在銀行設(shè)立物業(yè)專項維修資金賬戶,接受人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門的監(jiān)督和指導。
第八十七條 物業(yè)專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的,業(yè)主應當按照相關(guān)規(guī)定以及業(yè)主大會的決定續(xù)籌。
國家實施專項維修資金制度之前已交付使用的物業(yè)項目、物業(yè)專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的,公共收益應當優(yōu)先補足物業(yè)專項維修資金。
物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時,交存的物業(yè)專項維修資金隨物業(yè)轉(zhuǎn)移。
第八十八條 發(fā)生下列嚴重影響物業(yè)正常使用的緊急情況,需要立即對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行緊急維修、更新、改造的,應當及時制定維修、更新、改造的方案并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告:
。ㄒ唬┧、水箱(池)發(fā)生故障,影響正常使用的;
。ǘ╇娞莅l(fā)生故障,電梯專業(yè)檢測機構(gòu)出具整改通知書要求停運的;
。ㄈ┩鈮γ、建筑附屬構(gòu)件有脫落危險,有資質(zhì)的鑒定機構(gòu)出具鑒定文件的;
。ㄋ模┪蓓敾蛘咄鈮B漏,嚴重影響房屋使用,有資質(zhì)的鑒定機構(gòu)出具鑒定文件的;
。ㄎ澹⿲S媒o排水設(shè)施坍塌、堵塞、爆裂的;
。┫涝O(shè)施和消防器材缺失、破損嚴重,危及公共安全,消防救援機構(gòu)出具整改通知書的;
。ㄆ撸┢渌o急情況。
前款規(guī)定的維修、更新、改造事項不屬于工程質(zhì)量保修范圍,需要使用物業(yè)專項維修資金的,按照下列規(guī)定辦理:
。ㄒ唬I(yè)主大會成立前,物業(yè)服務人應當持有關(guān)材料向物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)申報。管理機構(gòu)收到申報后五個工作日內(nèi)按照相關(guān)程序?qū)徍送,在物業(yè)專項維修資金中直接列支;
。ǘI(yè)主大會成立后,業(yè)主大會決定物業(yè)專項維修資金由人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門代管的,物業(yè)服務人或者業(yè)主自行管理的執(zhí)行人持有關(guān)材料向業(yè)主委員會提出列支專項維修資金的申請,經(jīng)業(yè)主委員會審核同意后,向物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)申報,管理機構(gòu)收到申報后五個工作日內(nèi)按照相關(guān)程序?qū)徍送猓谖飿I(yè)專項維修資金中直接列支;
。ㄈI(yè)主大會成立后,業(yè)主大會決定自行管理物業(yè)專項維修資金的,物業(yè)服務人或者業(yè)主自行管理的執(zhí)行人應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的有關(guān)規(guī)定申領(lǐng),在物業(yè)專項維修資金中列支;
。ㄋ模I(yè)主委員會未在七日內(nèi)審核同意,且已出現(xiàn)影響房屋正常使用或者人身財產(chǎn)安全情形的,縣級以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門可以組織代為維修,物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)按照相關(guān)程序?qū)徍送夂,在物業(yè)專項維修資金中直接列支。
物業(yè)服務人先行墊付緊急維修、更新、改造費用的,可以在工程竣工驗收合格后,按規(guī)定辦理核銷手續(xù)。
第六章 監(jiān)督管理
第八十九條 縣級以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門履行下列職責:
(一)研究制定物業(yè)管理活動相關(guān)政策;
(二)對物業(yè)服務企業(yè)實施分類監(jiān)管,加強對物業(yè)服務質(zhì)量監(jiān)督檢查;
。ㄈ⿲ξ飿I(yè)服務人及其從業(yè)人員、業(yè)主大會籌備組成員、業(yè)主委員會委員進行業(yè)務指導、培訓和監(jiān)督管理;
。ㄋ模┲笇ПO(jiān)督物業(yè)管理招投標活動;
(五)對物業(yè)承接查驗、物業(yè)服務人退出交接活動進行指導和監(jiān)督;
。┲贫ㄅR時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、前期物業(yè)服務合同、物業(yè)服務合同等與物業(yè)管理有關(guān)的示范文本和指導規(guī)則;
。ㄆ撸┨幚砦飿I(yè)管理活動中的投訴、舉報;
。ò耍⿲ξ飿I(yè)專項維修資金交存、管理和使用情況以及公共收益收支情況進行監(jiān)督管理;
。ň牛⿲ξ飿I(yè)服務人及其從業(yè)人員開展信用評價管理;
。ㄊ┲笇ПO(jiān)督與物業(yè)管理有關(guān)的第三方評估;
。ㄊ唬┓、法規(guī)規(guī)定的其他職責。
廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例
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